既存不適格物件てどんな物件?

既存不適格物件とは、建築当時は合法的に建築された物件で、その後の法改正などにより、現行の法律や規制に適合できなくなった物件のことです。

『建築当時は合法的に建築された』ということなので、その建物を不動産投資の一環として、使用・収益する間は全く問題ありません。
しかし、建て替えをするといった場合に建て替えできなかったり、以前のような建築物を建築できないという問題が起こります。

『再建築不可』や『建物のサイズ・用途の制限が増える』という問題は、投資対象としてはかなりのマイナス要因です。
このような物件には手を出さないことをお勧めします。
これらの事例は、様々なパターンがありますが、その中でも代表的な例を挙げますと……


@接道義務違反(セットバックに関して)
接道義務とは、『建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接しなければならない』というものです。
もし建物の敷地が接道義務に違反している場合は、原則として敷地に建物を建築することはできません。

接道義務で最もやっかいなのが、2項道路と呼ばれる道路に接する場合です。
接道義務の説明で、『建築基準法上の道路』とありましたが、建築基準法上の道路とは、幅が4m以上の道路のことです。

つまり4mに満たない道路は、建築基準法上では道路と認められません。

しかし、建築基準法が適用される前から、その道路に沿って建物が建ち並び、また、道路として使用されているもので、特定行政庁が指定したものを、4mに満たない道路であっても建築基準法上の道路と認めています。

これを、建築基準法第42条第2項に規定されていることから、2項道路またはみなし道路と呼ばれます。

その2項道路においては、今後の建て替えの際に、最低でも道路の中心線から両側に2mづつ後退した線に沿って建物を建築しなければいけません。

なお、道路の片側に崖や河川などがある場合は、崖や河川などから4m後退した線を道路の境界線とします。

続きます。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:12 | Comment(0) | 高収益物件の見つけ方
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