3点セットについて【物件明細書】とは?

『物件明細書』は、以下の項目順で記載されています。


 1,不動産の表示

 2,売却により成立する地上権の概要

 3,買受人が負担することとなる他人の権利

 4,物件の占有状況等に関する特記事項

 5,その他買受の参考となる事項


以上の欄に、いろんな文言が記載されます。


『1,不動産の表示』について

必ず物件目録というページを見ましょう。
所在地番が住居表示と違う場合があります。
元々は、物件目録の所在地番が住所の役も果していました。
昭和37年、住居表示に関する法律が公布されました。
それ以来、住居表示の実施された地域では、地番に接する機会が少なくなりました。
住居表示が実施されている地域の物件目録については、古い住所等、と考えてください。

物件目録は次の表示がなされます。

土地は、所在、地番、地目、地積(面積)の表示。
建物は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積の表示。
マンションは、1棟の建物の表示、専有部分の建物の表示、敷地件の表示。

物件目録で注意するのは、持分の売買です。

夫婦親子兄弟等で、それぞれ持分を持っている時、誰かの持分だけ、競売になる場合です。
例えば夫婦それぞれ持分1/2ずつとし、一方が競売になったとします。
持分1/2ですから、価格も1/2ですので、相当に安い価額です。
1/2の持分を買っても、残りの持分に関してはなんら権利がないわけです。
せっかく落札した不動産投資物件をまったく使用できないことになってしまいます。


『2,売却により成立する法定地上権の概要』について

競売により、建物と敷地が別人になった場合、
建物がその敷地を利用する権利(法定地上権)があるかどうかの判断を記載しています。
『なし』と記載しているか、またその箇所が空白の物件を選択したほうが、効率よく不動産投資を進めるには無難でしょう。


『3,買受人が負担することとなる他人の権利』について

買受人とは、競物件を落札して代金を納めて所有者となった買主の事です。
『負担することとなる他人の権利』とは、所有者となった方は、その物件に絡んでいる、法的な裏付のある第三者の権利を、認めなければいけません。

不動産投資であまり厄介な物件を購入したくないときは、この欄が『なし』と記載された物件を選んだほうが良いでしょう。

『なし』とは、
裁判所が、その物件を調査した結果、法的根拠に基づく何らかの権利を主張する第三者はいませんでした、という意味です。
買受人がその物件を全て使用できます。



『4,物件の占有状況等に関する特記事項』

所有者及び所有者に準じる者の占有状況、第三者占有の場合の占有権原、状況等が記載されます。

この欄は、現実の占有の状況及びその占有の根拠が、買受人が負担することとなる他人の権利とは認められない、と執行裁判所が判断した内容を記載したものです。
この欄に記載されている占有者は、原則として、引渡命令の対象となります。
占有者が変わった場合でも、差押後の占有者として引渡命令の対象となります。

不動産投資として考えると、原則『所有者が占有』という記載がされた物件を選択した方が無難でしょう。


『5,その他買受けの参考となる事項』ついて

1〜4に記載される事項以外の、買受けの参考となる事項が記載されます。
“境界” “道路” “マンション管理費の滞納額” “種々の清算金” “借地権” “敷地利用権” “地代” “予告登記” “買戻特約登記”
“仮処分の登記” “保全処分” “地役権” “持分”
等々についての記載があります。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 13:09 | Comment(0) | 競売
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