愛知県・名古屋市の不動産動向って?(7)

有効活用の留意点
有効活用の目的は、第1に長期安定収入の確保にあります。
次に相続対策です。
相続対策を第1に考えて行うと、長期安定収入が確保されない場合があります。

例:建築業者から相続対策になるといわれ、銀行から建築資金を借り入れして、賃貸マンションを建てたが、入居率が悪く、毎月の借入金返済で苦労している。


よく聞く話です。
土地の評価は確かに評価減となり相続税対策にはなりますが、立地あるいは高賃料のため入居者が少なくなり、長期安定収入を第1に考えなかった点に判断ミスがあったということです。


長期安定収入の条件
(1)よい企画
(2)よい建物
(3)よい管理
(4)よいテナント
(5)よいコンサルタント
(6)よい建築会社



最近、建築会社は建築の受注を取るため家賃保証を付けることが多くなりました。家賃保証(サブリース契約)に落とし穴はないでしょうか。本当に安心でしょうか。


保証期間は建物完成後10〜15年が多いです。
しかし、この期間は比較的空室が少ないといえます。
空室が多くなるのはこの後からです。
これ以降の保証を取れるかどうかがポイントではないでしょうか。 
保証額は賃料の5〜8割と幅がありますが、満額ではありません。 
長期保証するための条件として、10年以降の保証を付けるためには、定期的(5〜10年毎)な大規模修理を要求されます。 
また土地所有者と建築会社との間で契約した賃料は、状況によっては減額されることがあります。
判例もサブリース賃料の減額を認められています。

以上の点を考慮して、建築会社と契約する前に契約内容をよく検討しなければならないのではないでしょうか。

場合によっては専門家にコンサルタントを依頼することが必要だとおもいます。
当初のシミュレーションのとおりにいかなく収益性が悪くなり、せっかく有効活用した資産を泣く泣く手放す例が多くあります。「家賃保証」聞こえはよいが、中身が問題です。

これ以外にも、不良資産を売却して優良資産に替える買換え活用、土地譲渡税対策の企業買収(M&A)等があり、これらの組み合わせによるいろいろなバリエーションがあります。

有効活用の目的、期間、資金調達額を踏まえて、不動産コンサルタント等の専門家に相談の上、有効活用手法を決定するのが有利な不動産投資を進める上で重要ではないでしょうか。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 21:51 | Comment(0) | 不動産投資
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