住宅ローンは不動産投資には必要なの?

えいえいも不動産投資を目指していますから、やっぱり購入資金をなんとかしないとと思っています。

といっても全額自己資金なんてのは、悲しいほど不可能事ですので、結局どこかから借りるしかないわけで…。

安い金利で借りようと思うと、よく聞くのは住宅金融公庫かな。2007年4月から名前が「住宅金融支援機構」に変わるみたいですけどね。

まあ、政治家とお役人がやることだから本当にただ、名前が変わるってだけじゃないかなってえいえい的には思ってますけどね。

さて、その【住宅金融公庫⇒住宅金融支援機構】が宣伝しているローンが

『フラット35』というローン商品だそうです。

売りは、最長35年の長期固定金利です。
借入れ時に返済終了までの返済額が確定し、返済途中で金利が変わない、という民間金融機関ではほとんど聞かない超固定金利です。

その他にも最高8,000万円まで貸してくれるだとか、保証料や繰上げ返済の手数料が一切かからないとか、色々なメリットが【住宅金融公庫⇒住宅金融支援機構】のHPにはいろいろかいてありました。

でも、えいえいも疑り深いですから、なにか裏があるのではと思ってしまいます(-_-;)

HPには『フラット35』の仕組みがかかれていましたので、それをえいえいなりに図にしてみました。

えいえい
(ローンを申し込む)

普通の銀行
(ローンの債権を譲渡)

【住宅金融公庫⇒住宅金融支援機構】
(証券を発行)

投資家[VIPな人]
(証券の代金を払う)

【住宅金融公庫⇒住宅金融支援機構】
(代金を銀行へ)

普通の銀行
(融資を行う)

えいえい
(お金を借りれた(^0^))



めでたし、めでたし

…ってぜんぜん裏なんかない感じです。

まあ、まだまだ素人のえいえいに簡単に裏がわかるようじゃ、銀行も住宅金融公庫も商売にならないでしょうけどね(^^;)

とにかく情報を鵜呑みにしないで、自分なりに分析するようにするクセをつけておきたいですね。

いまはまだ何も見えなくても、いつかは別の切り口から見た事実に気づけるようになるといいな(^-^)

それがめぐりめぐって不動産投資に大きく役立つことになるのは確かですから。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:15 | Comment(0) | ローン

住宅ローンは不動産投資に必要なの?(2)

昨日の続きです(^^;)。

住宅金融公庫(住宅金融支援機構)のHPをみていたら、競売物件を落札した場合の対応がかいてありました。

競売物件を購入を理由にして融資の申し込みはできるみたいです。

@申し込みのタイミングは、売却許可決定期日から代金を納付する前までの間だそうです。

Aまた、落札して一年以内であれば、購入資金の融資を申し込むこともできるみたいですね。

でも、@のパターンだと、落札が決定してからの申し込みしか受けないということですよね。
保証金は自分で用意しないといけないわけだし、もし落札できて、融資を申し込んでも、NGだったらどうなるんだろう…?

お金が用意できないと、保証金は没収されて競売にも3年間は参加できなくなっちゃうよ(>_<)。

Aのパターンだと、もう裁判所には買受金を全額支払ってからの申し込みだから、いまお金がなくて借りれてない人にはまったく意味がないですー。

いったいどうしたらいいもんですかね(-_-;)
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:14 | Comment(0) | ローン

収入の合算ってなに?

収入合算とは、住宅ローンの申込者本人の収入が、融資の条件を満たせない場合に、配偶者、親、子など同居予定者1名の収入を合算して融資条件をクリアする方法のことです。

公庫融資、民間融資を問わず、住宅ローンを借り入れる際には、収入に対する返済額の割合を、一定以内に収めなければなりません。
例えば公庫融資に申し込む場合は、月額の返済額の5倍以上の月収が必要になります。
月収30万円の場合なら基本的に、返済月額が6万円までの住宅ローンしか組めないわけです。
しかし同居予定の配偶者や親や子の収入を、申込者本人の収入と合算して住宅ローンを申し込むことで、借り入れ金額を増やすことが可能となります。
なお公庫融資の場合、収入合算をする同居予定者は、連帯債務者となります。

不動産投資を考える場合は、配偶者も収入を持っていたほうが色々な選択肢が使えるので有利でしょう。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:00 | Comment(0) | ローン

ローンの借り換えって?

借り換えとは、今利用している住宅ローンをやめて、条件の良い別の住宅ローンからお金を借り入れることです。
住宅ローンの総返済額を減らせる可能性があります。

住宅ローンの総返済額を減らせる可能性が高いのは、借り換え前後の金利差が大きく、ローン残高も大きい場合です。

高金利時代に借りた住宅金融公庫の住宅ローンから、金利の低い民間の住宅ローンへと借り換えるケースが一般的だ(民間ローンから公庫融資への借り換えはできない)です。

借り換えには、新規にローンを組むときと同様、ローン残高に応じて手数料がかかります。

なお建物の時価が、ローン残高を大きく下回っている場合には、借り換えが難しいこともあるので注意しましょう。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:56 | Comment(0) | ローン

ノンリコースローンってなに?

通常、金融機関から不動産取得についての融資を受ける際、銀行は人の信用力と担保の換金力について評価し、融資を行っています。
しかし、一部の銀行や信託銀行では、購入予定の不動産の収益力のみを評価し、融資を行う場合があります。

これをノンリコースローンといいます。

従来の銀行が行う積算価格での融資の場合、どうしても2〜3割の頭金が必要でした。
案件や銀行によってと、4割を要求してくる場合もあります。

これに対し、ノンリコースローンでは、購入予定の物件が、銀行が融資をするに足る物件だと判断した場合、全額融資も可能となります。
自己資金があまり用意できない方にはうれしい融資制度です。
しかし、当然金利は若干高めになります。

また、ノンリコースロンは、万が一返済できなくなった場合、通常の融資と異なり、担保設定した物件以外に借入金の返済は発生しません。
つまり、担保にした物件で債務の全てをカバーできない場合でも、それ以上に返済する必要がありません。

ただし、ノンリコースローンは、数年間という短い借入期間しかないのが普通です。
期間満了時には一括返済か、借換えの必要があるので注意が必要です。
満期時にどういった借換えができるかが、重要な鍵となります。

とはいえ、やはりそこは非遡及型(それ以上に返済する必要がない)のローンなので、リスクは最小限といえるでしょう。

金融機関の審査が通るならこのローン形態が不動産投資をする人間にとっては一番有利でしょう。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:25 | Comment(0) | ローン

ローンの返済方法はどういうのがあるの?

金融機関が不動産投資に対して融資してくれるローンには2種類の返済方法があります。


@元金均等返済
元金均等返済とは、元金返済と利息返済のうち、毎回の元金返済が同じ返済方法です。
金利は残金に対してかかるので、最初は毎月の返済額が大きく、徐々に毎月の返済額は減っていきます。

例えば、2000万円を年利2%で借りた場合、最初の月の返済金利額は、

2000万円×0.02÷12=3万3333円


となり、(元金返済額+3万3333円)が最初の月の返済額です。

返済が進んで、残金が900万円になった時点の返済額は、


900万円×0.02÷12=1万5000円


となり、(元金返済+1万5000万円)がこの月の返済額です。

このように元金均等返済は、元金に対する返済は一定で、支払い金利は毎月違うという返済方法です。金融機関によっては取り扱っていない場合があるので注意が必要です。


A元利金等返済
元利均等返済とは、毎月の返済額(元金返済+利息返済)が毎回同じの返済方法です。
毎回返済する額は同じですが、その内容が毎月違います。
最初は金利返済割合が多く、元金返済に占める割合が少ないので、なかなか元金が減っていきません。
返済が進むにつれて、元金返済が加速していき、その分金利返済の割合が減少していきます。

最終的な返済額は、元利均等返済の方が少し多くなります。
こちらの返済方法の方が一般的で、どの金融機関でも扱っています。


不動産投資で2棟目以降の購入も考えているのであれば、毎月の返済額が定額な元利均等返済が投資計画を立てやすいといえます。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:21 | Comment(0) | ローン

金利にはどういう種類があるの?

金利には大きく分けて2種類あります。


@固定金利
固定金利とは、金利を一定期間固定にするものです。
金利変動のリスクがないため、変動金利よりも金利が高く設定されています。

固定金利にも色々あり、全期間固定金利から期間限定の固定金利、固定・変動切り替え型など様々です。
金融機関によっては取り扱っていない場合があるので注意が必要です。


A変動金利
変動金利とは、金利の動きが反映され、支払う金利の割合が変動するものです。
年間2回金利が見直され、それを受けて数年に1回の割合で支払額が変動します。

金利が下がる場合は限度なく下がりますが、金利が上がる場合は『返済額の増額は、それまでの返済額の25%以内』という規定内に収まります。しかし、それ以上に金利が上がっていた場合は、未払い利息が発生することになり、後で支払うことになります。

不動産投資する物件の条件に応じて、どちらに金利で借りるか選択するようにしてください。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:07 | Comment(0) | ローン

銀行ローンの金利ってどんな感じ?

銀行から借入れをすると、必ず金利がついてきます。
これは金融機関が儲ける部分です。
「お金を貸してあげるから、多めに返してください。」ということです。
金利は低い方がローン利用者にとって嬉しいことです。


「残金に対して何%のお金を元本返済以外に支払うのか?」が金利の%です。
例えば、年利2%で2000万円借りた場合の金利の計算は、

2000万円 × 0.02(金利) = 40万円


この0.02の金利は年利ですから、もし年間支払い回数が1回だけなら、

(元金返済+40万円)がこの年の返済額となります。

でも普通は毎月返済です。
もし仮に毎月の元金返済額が100万円とすると、

1ヶ月目の金利返済額=2000万円 ×0.02 ÷12(ヶ月)=3万3333円(端数切捨て)

2ヶ月目の金利返済額=1900万円(残金)×0.02(金利)÷12(ヶ月)=3万1666円

3ヶ月目の金利返済額=1800万円(残金)×0.02(金利)÷12(ヶ月)=3万円

となります。元金も含めた返済額は、

1ヶ月目の返済額=103万3333円
2ヶ月目の返済額=103万1666万円
3ヶ月目の返済額=103万円

です。

分かりやすくするために、元金均等返済の計算を使いました。
他にも返済方法はありますが、金利の考え方は、基本的にはこういうことです。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:05 | Comment(0) | ローン

物件の担保の価値ってどのくらい?

銀行は、これから不動産投資をしようとして購入する不動産の担保価値を、融資の可能額の考えに入れてくれます。
考えてみれば当たり前のことですが、もともと担保とは人質ならぬモノ質であるわけですから、その分のお金も貸してもらえます。

そこで銀行は、融資の打診があった対象不動産について、担保価値の査定をしなければいけません。

以降では、銀行の担保価値の査定基準についてご説明します。


@土地の担保価値
ほとんどの銀行では、路線価を基準に土地の担保価値を求めます。
路線価とは、道路1本ごとに決められた、いわば道路の値段から求めるその道路に接している土地の価格です(路線価は、国税庁のホームページの財産評価基準書で閲覧できます)。
銀行は多くの場合、こうして求めた路線価による土地の評価額の7割程度を、その土地の担保価値としています。


A建物の担保価値
建物の担保価値の求め方は、各銀行によって違いがあります。
再調達原価からこの価格に建物が古くなったことによる減価修正をした積算価格(試算価格)で評価する銀行や、固定資産税評価額相当額で評価する銀行、独自の理論や計算式で評価する銀行など様々です。
しかし、どの銀行の評価基準で担保価値を求めても、ほぼ時価の7〜8割程度の担保価値となります。


建物と土地の担保価値合算して考えると、普通に買って普通に融資の打診をすれば、頭金は2〜3割程度必要だということになります。
不動産投資の際は、購入予定の土地の路線価を事前に調べておき、どのくらい頭金が必要か計画しておく必要があります。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:57 | Comment(0) | ローン

個人の属性ってどんなもの?

個人の属性というのは、銀行が『融資を受ける人間は信用するに足る人物か?』を測るために、収入や支出などで個人を分かりやすく分類することです。

銀行が見るポイントは色々ありますが、一貫して個人の財務状態を推理できるような項目を見ます。
これらの項目を、銀行は個人を測るための指標といて使っているのです。では、どのような項目を見るかみてみましょう。


@職業
職業の項目で一番重要なのは勤続年数ではないでしょうか。
銀行は職業をコロコロ変える人を、「安定していない」、「信用するに足りない」と考えます。
「他のことはおおめに見るが、3年以上勤務していないと無理。」というような場合があります。
職種では、公務員や、国家資格の中でも比較的収入ランクの高いと思われるような資格をお持ちの方は有利です。
不利な職業としては、給与所得のうち、歩合に占める割合が高い営業職や、セールスなどの職業です。
もちろん、営業やセールスでも、歩合がなければ不利ではありません。
この場合、「給料をいくら貰っているか?」ということはあまり関係ありません。
不安定という言葉に銀行は敏感です。


A配偶者の有無
配偶者がいない独身者の場合は、審査においては不利な条件になります。
逆に、配偶者がいる場合は有利です。
配偶者が仕事をしていなくても、潜在的な労働力は2人分と銀行は考えます。


B子供の数
最も有利なのは、子供がいない場合です。
最も不利なのは、子供が多い場合です。
先ほどの配偶者の場合は、潜在的労働力があるという観点から、審査においてはプラス面ですが、子供の場合は潜在的労働力がありません。


C借金の有無
これから借入れをしようとするのに、すでに借入れがある場合、その借入れにより不動産収入などが発生している場合を除き、不利になります。
つまり、消費や所有に借入れの枠を使っているため、投資に対する借入れができない場合があります。
ですので、住宅ローンなどがある場合などはマイナス要因です。高級車や船舶の購入のためのローンもまた然りです。


上の4つの項目から分かることがあります。
銀行は、『その不動産投資がうまくいかなかったとき、この債務者の給料から持ち出して、穴埋めができるかな?』と心配しているのです。
ですので、銀行に持ち込んだ不動産投資の案件が他に類を見ない素晴らしいものである場合、これらの項目に一切関係なく、しかもノンリコースローンではないにも関わらず、頭金なしの全額ローンでの融資をしてくれる場合もあります。かなり稀でしょうが……。


また、これらの項目は、不動産投資を始めた初期の段階の話です。
不動産投資の規模
にもよりますが、2つ目、3つ目の案件以降はこれらの項目は一切関係ありません。
逆に、これまでの不動産投資の成績が問われることになります。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:51 | Comment(0) | ローン

銀行ローンってどんなもの?

一般的に、不動産投資で資金調達をするとき、圧倒的に多く利用されているのが銀行(都市銀行・地方銀行
・信用金庫)です。
そこで、ここでは、銀行の融資について大まかにご説明します。

まず、銀行は融資の打診をしてきた顧客と、その融資対象の物件について調査し、融資の決定をします。

銀行の利益は借り入れ者から払い込まれる金利です。
融資した元本の返済と、その元本に対する金利の支払いにより、利益を出しています。
しかし、この利益は将来の未確定の利益なので、融資をする際に、顧客の所有物を担保に入れてもらったり、連帯保証人をつけたりして、リスクを抑えようとします。

もちろん、その担保の中には購入予定の物件も含まれます。
返済ができない状況になると、その物件を競売に流して換金するか、任意売却という方法で清算します。

他に銀行が考えるリスクとしては、個人の属性というものがあります。
定職についていない人には返済能力がないと考え、なかなか融資をしてもらえないということがあります。
これは銀行側も、なるべくその不動産を競売や任意売却で処理せずに、債務を全うして欲しいという思惑があるためです。

このように銀行は、人と物を見てリスクを計り、融資をするかしないか、いくら融資するかを決定します。
人の返済能力、物の換金力に対するリスクと、金利による利益を計りにかけるのです。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:45 | Comment(0) | ローン

ローンの借り入れ先ってどんなところがあるの?

不動産投資では、実際に不動産を購入する際に、ほとんどの方が融資を金融機関から受けると思いますが、融資をしてくれる金融機関にも色々な金融機関があります。

不動産投資において、現実的に利用可能な金融機関は、都市銀行、地方銀行、信用金庫、国民生活金融公庫、信託銀行、保険会社、信用組合、農協、その他のノンバンクなどがあります。


@都市銀行
最も多くの方が利用しているのが銀行ではないのでしょうか。
その中でも都市銀行は、東京や大阪などの大都市に本店を置き、全国展開をしている銀行です。
個人の不動産投資に対する融資には消極的なようです。


A地方銀行
地方銀行とは、地元に本店を置き、地元を中心に展開する銀行です。
どこの都道府県でも最低2行以上あり、全国には117行の地方銀行が存在します(2006年)。
取引対象を地元の企業や個人におき、個人の不動産取得に対する融資には積極的です。
ただ、地域密着型であるため、通常は銀行の営業地域内に住所と投資対象の不動産がないと融資を受けることはできません。


B信用金庫
限定された一定の地域を営業地域とし、その地域の人から預かった資金を、その地域の人に融資する地域限定の金融機関です。
信用金庫で融資を受ける場合は、その営業地域内に住む、あるいは事務所を構える必要があります。
取引業務は銀行と同じですが、地方銀行よりもさらに小口の中小企業、零細企業、個人事業者との取引が主体です。


C国民生活金融公庫
一般の金融機関から融資を受けることが困難な中小企業・個人に対する融資、教育ローンや新規事業の開業の支援などを行う政府系金融機関です。
事業性の評価を旨とし、担保が必ずしも必要でないことや、金利が安く固定であることが特徴です。
しかし、国民生活金融公庫には、「事業への融資」という考えがあるため、借入期間が短い傾向にあります。


D信託銀行・保険会社・信用組合・農協・その他のノンバンク
このような機関からも、不動産の取得に対して融資を受けられる可能性があります。
もちろん、取扱っていないところもあるので注意してください。
ノンバンクにも色々ありますが、ノンバンクとは、預金業務を営まず貸付業務のみを行う金融機関です。
当然、金利は銀行より高めになります。



個人が不動産投資を行うにあたって、対象となる金融機関としては、A地方銀行、B信用金庫あたりが親身になって相談にのってくれると思います。
当然、給与振込みや公共料金の払込みも、それらの銀行と行うようにして信用してもらえるようできるだけ誠意を見せるようにしましょう。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:42 | Comment(0) | ローン

不動産投資はローン金利の上昇に弱いの?

不動産投資では金利の上昇がメリットになると思われる場合が多いのですが、金利の上昇すれば借入金の金利も上昇します。

そのリスクをさけようとするならば、ローンを組む当初に、固定金利で契約を結ぶという方法があります。
ですが、固定金利契約では、繰上げ返済がしにくく、予想より良い家賃収益をあげたらからといって早めにローンを完済することはなかなか難しいです。

また不動産投資のメリットにインフレに強い点がありますが、金利が上昇してもすぐにはインフレになりません。
確かに、賃料はインフレの時には物価の上昇に連動して上がる傾向にありますが、インフレになっても金利が上がっても、賃料を契約更新前に上げることは普通はできません。

この時間差があるので、金利の上昇が収益を圧迫する要因となるのです。

金利上昇の影響を受けやすい借入金の割合が高ければ高いほどハイリスク・ハイリターンといえます。

不動産投資では、借入金の事を常に頭に置いて行動することが大切です。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 14:04 | Comment(0) | ローン

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