愛知県・名古屋市の不動産動向って?(7)

有効活用の留意点
有効活用の目的は、第1に長期安定収入の確保にあります。
次に相続対策です。
相続対策を第1に考えて行うと、長期安定収入が確保されない場合があります。

例:建築業者から相続対策になるといわれ、銀行から建築資金を借り入れして、賃貸マンションを建てたが、入居率が悪く、毎月の借入金返済で苦労している。


よく聞く話です。
土地の評価は確かに評価減となり相続税対策にはなりますが、立地あるいは高賃料のため入居者が少なくなり、長期安定収入を第1に考えなかった点に判断ミスがあったということです。


長期安定収入の条件
(1)よい企画
(2)よい建物
(3)よい管理
(4)よいテナント
(5)よいコンサルタント
(6)よい建築会社



最近、建築会社は建築の受注を取るため家賃保証を付けることが多くなりました。家賃保証(サブリース契約)に落とし穴はないでしょうか。本当に安心でしょうか。


保証期間は建物完成後10〜15年が多いです。
しかし、この期間は比較的空室が少ないといえます。
空室が多くなるのはこの後からです。
これ以降の保証を取れるかどうかがポイントではないでしょうか。 
保証額は賃料の5〜8割と幅がありますが、満額ではありません。 
長期保証するための条件として、10年以降の保証を付けるためには、定期的(5〜10年毎)な大規模修理を要求されます。 
また土地所有者と建築会社との間で契約した賃料は、状況によっては減額されることがあります。
判例もサブリース賃料の減額を認められています。

以上の点を考慮して、建築会社と契約する前に契約内容をよく検討しなければならないのではないでしょうか。

場合によっては専門家にコンサルタントを依頼することが必要だとおもいます。
当初のシミュレーションのとおりにいかなく収益性が悪くなり、せっかく有効活用した資産を泣く泣く手放す例が多くあります。「家賃保証」聞こえはよいが、中身が問題です。

これ以外にも、不良資産を売却して優良資産に替える買換え活用、土地譲渡税対策の企業買収(M&A)等があり、これらの組み合わせによるいろいろなバリエーションがあります。

有効活用の目的、期間、資金調達額を踏まえて、不動産コンサルタント等の専門家に相談の上、有効活用手法を決定するのが有利な不動産投資を進める上で重要ではないでしょうか。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 21:51 | Comment(0) | 不動産投資

愛知県・名古屋市の不動産動向って?(2)

有効活用するための手法

1.自己建設方式
建物を建設し賃貸事業を営むに際し、土地所有者が自ら企画・建設して運営・管理する方式です。

仕組み
a.土地所有者が立案する。
b.立地条件の調査
c.法規制
d.設計
e.建設会社の選択 
f.資金調達
g.建設請負契約
h.完成引渡
i.テナントの募集(賃貸借契約)  
j.建物の管理・運営


メリット
(1)土地所有者の意向がすべて反映される。
(2)外部に委託しない分賃料を満額手に入れることができる。
(3)借入金は相続財産の債務控除となる。
(4)相続財産評価減となる。



デメリット
(1)多額な資金を調達しなければならない。
(2)すべて自己において行うためハイリスクを負う。
(3)大変手間がかかる。



posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 21:32 | Comment(0) | 不動産投資

愛知県・名古屋市の不動産動向って?

名古屋での地価の動向

土地神話が崩壊し、公示価格は全国平均では地価の下落率が減少傾向にありますが、平成4年より15年連続して下落が続いています。
地価公示によると名古屋圏の住宅地は下のような状況です。



・3年連続で下落幅が縮小した。

・名古屋市は、平成3年以来15年ぶりに平均で1.4%上昇となった。東区・千種区等半数以上の区が平均で上昇となった。


・名古屋市のほぼすべての地点が上昇または横ばいとなった。
東区の地価水準を過去の地価水準と比較すると、昭和57年頃の水準である。


・名古屋市近隣の尾張地域東部の豊明市等や、地域経済が好調な西三河地域の安城市等は、平均でわずかに上昇となった。


・これらの地域以外では依然として下落している地点が多く、圏域全体では、なおほぼ6割の地点が下落している。



名古屋圏の商業地は下のような状況です。

・平成3年以来15年ぶりに平均で0.9%上昇になった。


・名古屋市は、平成3年以来15年ぶりに平均で5.0%上昇になった。特に、中村区・中区は平均で1割を超える上昇となった。


・名古屋市の約8割の地点が上昇または横ばいとなった。
特に、名古屋駅周辺・栄地区の商業業務施設が集積しつつある地区の地点は3割を超える上昇率となった。
中村区の地価水準を過去の地価水準と比較すると、昭和49年以前の水準である。


・これらの地域以外では依然として下落している地点が多く、圏域全体では、なお約5割の地点が下落している。



元気な名古屋が地価動向にも現れていますが、周辺地域では依然下落が続いているようです。
このような地価動向の中で、どんな有効活用方法があるのでしょうか……。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 21:29 | Comment(0) | 不動産投資

なぜ不動産投資を思い至ったのか!

えいえいです(^-^)。

36歳、サラリーマン。
こんなどこにでも転がっていそうなリーマンが、なぜに不動産投資をしようと思ったのか…。

それは、1年前のある日、いきつけの近所の本屋で出会った一冊の本からでした。

  【サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣】
  藤山勇治・著


「えー? サラリーマンでも大家になれるの? そんなこといっても、どうせもともと両親がアパートを所有していたとか、土地持ちの地主さんだったんじゃないの?」

という、思いでいたのですが、ほんの数ページパラパラ見てみたところ、その思いはあっさり覆されました。
お金もなく、会社の仕事に追われて時間もない…。もちろん親の遺産とか財産もゼロ…。

まったく、えいえいと同様な境遇の方でした…。

「この本ください! あとこの著者が書いているほかの本もありますか?」

本屋のレジで聞いて、そのお店でなかったので、他のお店を2件ほどハシゴして他の著書も買い込んでしまいました(^^;)

このブログでは、知識もなにもない一人のリーマンが、一歩一歩勉強しながら不動産競売にチャレンジしていく道のりを、心のむくまま、つれづれと書いていけたらなあと思っています。
また、えいえいとは違って、超現実主義の嫁さん(看護師出身・ただいま子育てで休業中)にいかに説得して、理解してもらえるか…?

正直、勉強や金策よりもそちらのほうがよっぽど難題だったりして…(^-^;)






posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 18:35 | Comment(0) | 不動産投資

競売物件って高利回りへの近道なの?

購入した本に、あるインターネットサイトが紹介されていました。

【at home web】
http://www.athome.co.jp/


不動産総合情報サイトのアットホームというところが主催しているサイトでした。

このサイトで競売にかけられている物件の情報を検索できました。

えいえいは愛知県にすんでいますので、とりあえず名古屋市内のマンションで競売にでているもの、というカテゴリーで検索してみました。

27件ヒット!

200万都市の名古屋市で、この数が果たして多いのか少ないのか、えいえいにはよくわかりません…
ですが、少なくとも27家族(単身者などもいるかもしれませんけど)が家を抵当にとられてそれを他人に売られてしまうということなんですね…。

「♪ある晴れた昼下がり〜市場へ続く道〜荷馬車がゴトゴト子牛を乗せていく〜」

おもわず「ドナドナ」の唄を思い浮かべてしまいました…(>_<)。
資本主義経済がもたらす、やむをえない事情とはわかっていますが…。

このサイトでは競売にかけられた物件情報、写真や間取り、入札最低価格などといったものが見れました。

写真はいいですね。単なる文章の情報だけではピンとこなくても、建物の概観や場合によっては生活臭満載な部屋の内部(ドナドナ〜)も写真が載っていたりします。

とりあえず、いくつか気になる物件みてみますね(^^;)。

関係ないですが、ドナドナってユダヤ民謡なんですって。
チビに聞かせている童謡のCDジャケットにかいてありました。
えいえいのトリビアでしたf^_^;
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:34 | Comment(0) | 不動産投資

ラーメン屋と不動産投資?!

こんばんは。えいえいです(^^)
今日は仕事帰りに、名古屋の金山にあるイオンショッピングセンターにいってきました。

買い物したかったわけではなくて、単におなかにものをつめこみたかったのです。
えいえいの大好物のラーメンが、このショッピングセンターには何件もありまして…(^^;)

『ラーメン哲人館』というネーミングで何件か日本各地のおいしいお店が集まっているんです。

でも、人気のあるお店ばかりのはずなのに、かたやお客が通路にあふれんばかりに入っていて大盛況のお店。
そしてその隣には「かんこ〜かんこ〜」と鳴く鳥さんに居候されている寂しいお店。
そのお店のラーメンのポスターには値段の箇所が紙で修正してあって、いかにもお代をさげました、て感じ…。
このお店が撤退するのは時間の問題のようです。

なにがこの差をわけたのでしょう?

……えいえいにもわかりません。

あっ、石投げないでf^-^;

食べ物屋さんなんですから味がきっとその差をわけるんだとは思いますが、でもえいえいもそのはやっていないお店で食べたことがないのです…。

はいりたくなるお店はやっぱりはやっているお店ですよね。
そうでないお店はなんとなく敬遠しちゃいます…。

これってアパート経営と関係ないでしょうか…?

一見普通の感じの木造の建物で、立地も特にこれといったものはなくてもなぜか空室にほとんどならない物件。

かたや、今風のタイル張りでおしゃれなマンションなのに窓を見るとほとんどカーテンがかかっていずに空室ばかりだとわかるもの…。

このあたりの理由がしっかりと理解できるようになればアパートを買っても失敗するリスクは減りそうですよね…。

もう少し掘り下げて考えてみようかな…。
うまくまとまったら、

『ラーメン屋がはやると不動産投資が成功する本』

なんてかけたらベストセラーかも(^0^)
なんてね。

ではではまた。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:19 | Comment(0) | 不動産投資

不動産投資は節税になるの?

えいえいです。こんばんは(^^;)

今日は実家の用事で大阪までいってきました。

名古屋から新幹線で1時間程度。ずいぶん近いで感じです。

えいえいは大阪にはいったことなかったのでちょっと新鮮な気分でしたが、実家の父母と叔母も同行していたので用事がすんだらすぐに愛知にトンボ帰りしちゃいました(>_<)。

道頓堀とか大坂城とかぜんぜんいけませんでした。ちょっとつらかったです…(涙)

『減価償却』


アパート経営をはじめとする不動産投資は税金対策としても有効らしいですね。

賃貸物件の経営は(新築した場合などは特に)、はじめの何年間かはどんなに家賃収入が毎月満額入ってきたとしても、損益上赤字になることがほとんどだそうです。

これは『減価償却費』という必要経費の存在があるためです。

減価償却費は、アパートやマンションの年数が経つにつれて緩やかに減少してゆく費用(経費)ですが、アパート(マンション)を取得した当初は大きな費用として計上しなければなりません。

ただ、費用といっても、工事費のような『実際にお財布からお金が出ていってしまう』というたぐいの費用ではありません。

目に見えない形の費用です。

よって、実際にはお財布にダメージを与えることなく、費用として計上できるわけですから、これほどオイシイ経費はないかもしれせんね(^^)。

なぜオイシイのかそれが今日のお題『税金対策』になるからです。
儲かれば儲かっただけ、それだけ税金(所得税、ならびに住民税)も多く払わなければいけません。


収入 − 経費 = 課税対象の金額


この『課税対象の金額』に税率が掛けられます。
もしも、この課税対象の金額が少なくなれば、税金も少なくて済みます。
課税対象の金額は、経費が多くなれば必然的に少なくなります。

なるべくならば、自分のフトコロのいたまない形の経費の方が手元にお金が残ります。
そして、その『自分のフトコロのいたまない経費』が『減価償却費』になるわけです。

続く(^-^)
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:10 | Comment(0) | 不動産投資

不動産投資は節税になるの?(2)

今日お昼ごはんを食べに会社近くの定食屋いったとき、となりの席で若い女性4人組みがご飯をしていました。

ただ静かにたべていればいいのに、やたら大声でしゃべりまくり。しかもその内容が、「男はバカな生き物だよねー!」とか「化粧品のお店で店員をごまかして大幅に値引きさせた」とか
あんまり品のよくない会話ばかりしてました。

えいえいの下のチビも女の子ですが、こんな風になったら親として切腹ものだなあ…ってちょっと思っちゃいました(^_^;)

さて、さて『減価償却』の件です。

要するに建物等の資産を法定耐用年数にわたって少しずつ経費に算入する手続きのことだそうです。(土地はダメ)

例えば、3000万円の新築アパートを購入し、そのうち1000万円が建物だとしたら、その1000万円はアパートの法定耐用年数にわたって少しずつ経費に算入します。
そして、耐用年数というのは建物の構造によって異なるのですが、木造の場合は現在22年だそうです。

そこで、この1000万円を22年で割った金額だけを毎年、減価償却費として費用計上し、経費として申告するわけです。

ところが以上はあくまで新築物件を購入したり建築した場合の話です。
中古物件の場合には法定耐用年数から築年数を引けば、年数がでてきますが、単純にそれだけってわけでもないそうです。

国税丁のHPに算出方法がかかれているらしいですので、またえいえいも時間作ってみてみますね(^-^)

今日のところはこの辺で。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:09 | Comment(0) | 不動産投資

REITって不動産投資として有利なの?

えいえいです。今日は珍しく、昨夜かけなかったので朝にブログかいています。だからあまり長くはかけませんがゆるしてくださいねm(__)m。

REITってご存知ですか?

REIT(Real Estate Investment Trust)は、不動産投資信託の一種です。

REITはアメリカ合衆国で最初に導入された仕組みです。

法人、信託又は社団が器(特別目的会社、SPCやSPVなどと呼ばれる)となって、証券市場を通じて投資家から集めた資金を、主としてオフィスビルなどの不動産に投資し、
売買益や賃借料などの収益の分配金を投資家に還元しています。

こうしたREITの対象不動産に関する収益の確保、運営、管理、改修・模様替工事等の統括的なマネジメントを具体的に行っているのが、ビルマネジメント(ビルマネ)事業、またはプロパティマネジメント(PM)事業です。
これらは、REITの将来的な価値を評価する上でとても重要になります。

ちなみ日本では、J-REITと呼ばれているものが導入されています。

続く。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:08 | Comment(0) | 不動産投資

REITって不動産投資として有利なの?(2)

J-REITってご存知ですか?

日本におけるREIT市場は2001年よりスタートし、その後ほぼ順調に拡大し、2007年2月末現在で41銘柄、時価総額は5兆円に達しているそうです。

時価総額の規模で、米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっています、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも依然低い水準にあり、今後も市場拡大の余地は大きいものとみられています。

なお、時価総額は2004年前半から純資産価値を約30ないし40%上回るプレミアムが付いている状態であり、マーケットはJ-REITのさらなる上昇を織り込んでいることを示しています。

投資物件については、当初はオフィスビルだけであったのが、次第に商業施設・店舗や住宅等への投資も増加しており、2006年においてオフィスビルの占める割合は57%にまで低下し、商業・店舗が20%、住宅が18%、その他5%となっているとのこと。

米国の状況をみると、オフィスビル、小売店舗がそれぞれ4分の1程度を占めるほか、医療施設・病院やリゾート施設等もそれぞれ5%程度を占めるなど多様であり、J-REIT市場においても今後投資物件の多様化が進むものとみられています。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:08 | Comment(0) | 不動産投資

不動産投資における権利書ってなんだろう?

権利証とは、正式には、登録済み証といいます。
つまり、不動産登記を終えたとき、その証明書として交付されるのが権利証です。

権利証を紛失してしまうと、原則再発行はされません。
しかし、権利証を持っていないからといって、所有権が奪われるわけではありません。

紛失した場合は、保証書というものを代わりに発行してもらうことで、権利証を持っているのと同様に登録不動産の売買などが可能となります。

また、2004年6月、およそ100年ぶりに不動産登記法が改正されました(施行は2005年3月)。

その要点は、オンライン申請が可能になったことです。
インターネット経由での申請登録を可能にすることで、登記事務の簡素化・効率化と国民の負担軽減を実現し、利便性を図るというもの。
これに伴い、権利証の形も変わってきました。
オンラインでの登記が完了すると、権利証の代わりに「登記識別情報通知書」が、やはりオンラインで送られてきます。
これが、現在の新しい権利証の形。
では、それが登録者本人にだけ所有される情報だとどうやって証明するのでしょうか?
それは、この通知書の下に打ち込まれた12桁の英数字で、これからは、キャッシュカードの暗証番号のようにこの数字を知っていることが権利証を持っていることの証明になります。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:32 | Comment(0) | 不動産投資

指値ってなんだろう?

指値とは買主が希望する購入価格です。
「指値で購入できた」というのは、売主が売却希望価格を譲歩して、買主の購買希望価格に下げてくれたことです。

指値は、差値とも書きます。
買主が自分の希望価格まで下げてくれと売主に対して行う交渉そのものを指す場合もあります。

通常、双方の媒介業者間で交渉・調整が行われ、最終的な売却価格(出し値)が決定します。

不動産投資では、売主の言い値での不動産購入はできるだけ避けて、多少なりとも指値を示して、値引き交渉をするようにしましょう。
その努力が後の利回りに大きく影響してきます。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:28 | Comment(0) | 不動産投資

登記簿ってなに?

登記簿とは、土地・建物について、その権利関係を法的にはっきりさせるために作られた台帳のことです。
物件所在地の所轄法務局にあり、誰でも閲覧できます。

登記簿は物件ごとに、3つの記載部分に分かれています。
「表題部」と呼ばれる部分には、土地物件なら、地番、地目、地積などが、建物の場合は、家屋番号、床面積、構造などが記載されています。

また、「甲区」には、所有権の経歴が、「乙区」には抵当権などの物権に関する記載があります。
戸籍と同じで、登記簿も、その一部か全部のコピーを手に入れることができます。

これは、物件所在地の所轄法務局で申請すれば誰でも入手できるので、競売に参加するときや、不動産投資用に物件を購入する前に必ず対象物件の登記簿は取るようにしましょう。

費用は、要約書といわれるもの(抄本)が、一物件につき500円、全部事項といわれるもの(謄本)が1000円。法務局に置いてある申請用紙に必要事項を記入し、登記印紙を添付して申請する。郵送でも入手可能です。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:09 | Comment(0) | 不動産投資

不動産投資における瑕疵担保責任ってなに?

不動産投資を決断して、購入した不動産に欠陥(これを瑕疵とよびます)が見つかった場合、その責任を誰が負うのか、というのが『瑕疵担保責任』です。

瑕疵担保責任の取り決めを明確にしなければ後日、欠陥が見つかった場合にトラブルになりかねませんので注意が必要です。

個人間のルールを定めた民法では、買主が瑕疵を発見した日から1年間は売主に対して損害賠償を請求できることとなっておりますが、不動産の場合、売買契約書によって原則、当事者間で自由に取り決めをすることができます。

物件によっては、『瑕疵担保責任』がまったくついていないものもあります。
特に競売物件には『瑕疵担保責任』はありません。
現状引渡しで、なにかトラブルがあっても全て自己責任になります。
裁判所が面倒みてくれるわけではないから注意しましょう。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 01:14 | Comment(0) | 不動産投資

空室の増加と家賃滞納者が不動産投資のリスク?

不動産投資で、一棟買いやワンルームなどで購入した賃貸不動産はそれだけでは利益を生みません。

入居者がいて、その入居者が賃料をきちんと支払ってこそ収益物件として成立します。
逆に空室が多く、滞納が多いと収益物件としては成立しません。

入居者がいなくても賃料収入が無くても、月々の管理費や借入金の返済などの必要経費は必要なので、当然の事ながら収益性やキャッシュフローは悪化します。

空室率が上昇する原因は色々あります。
近隣に競合物件ができたり、設備等に代表される物件自体の魅力が低下したり、景気の動向が下向きになったりと多種多様です。

要は、日々の情報収集をまめに行って、空室率が上昇する気配があれば素早く対策を取ることです。
賃料を滞納する人は必ずいますから、普段から滞納された場合を想定して対策を立てておく事が必要です。

不測の事態もしっかりと対応できるように常日頃から危機管理の対策を立てておくようしましょう。
それが不動産投資の成功への道です。

なお、小口化不動産投資や証券化不動産投資の場合は管理会社に任せきりなので、しっかりした管理会社であることを望むしか方法はありません。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 13:04 | Comment(0) | 不動産投資

不動産投資はインフレに強いの?

不動産投資には3つの利点があります。

 @安定した収入を得られる
 A節税効果がある
 Bインフレに強い


がそれです。

ここでは最後の3番目の長所について説明します。

インフレの時には、不動産投資の収益の基本である賃料も物価の上昇と共に上昇する傾向にあります。賃料だけでなく不動産自体の価格も上がます。

投資を年金の補完として考える場合、長期に渡って運用する必要があるので、収益性はもちろんのことインフレによる実質的な損失を防ぐことも重要な点です。

しかし、投資対象不動産を取巻く環境変化や経済情勢の悪化が現れると、インフレに対する強みが発揮されないこともありますので注意は必要です。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 12:47 | Comment(0) | 不動産投資

さらに小口化された不動産投資?

マンションやオフィスビル等の不動産を有価証券に変換して、少額化と流動性を実現した投資商品が不動産信託証券です。
代表的な例として不動産投資信託(J-REIT)があります。

投資法人が、投資家から集めた資金等でマンションやオフィスビル等を購入し、そこからの賃料収入等の運用益を投資家に配当として分配します。
投資家には投資証券等が発行されるので、上場している証券であれば、証券取引所で株式と同様に売買も可能です。その値動きも、株式と同じように新聞等で確認することができます。

証券化投資の特徴は、主な収入源が小口化不動産投資と同じ賃料収入ですが、元本や分配金の保証が無い点です。
しかし、不動産投資信託では、分散して投資ができるので、不動産特有の個別性や地域性の影響が少なくなり、投資に伴うリスクを減らすことが可能です。

中心価格帯は100万円台なので、さらに少額での投資が可能になっています。

貯金の少ないサラリーマンでも十分射程に入る不動産投資ではないでしょうか?
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 12:43 | Comment(0) | 不動産投資

不動産投資も小口のものがあるの?

現物を購入する不動産投資には多額の資金が必要です。
そのため、投資できる人はとても限られた人だけになって、マーケット規模も小さいままになってしまいます。

そこで、多くの人に参加してもらうために、資金面の問題を解消する手法として不動産小口化商品が登場しました。
多くの人に共同オーナーとなって、不動産投資をしてもらうのが目的の商品です。

例えば、1棟10億円するテナントビルを1000□に分ければ、1□あたり100万円となります。投資家に100万円から出資することを可能にして、そのビルの運用に一部ですが参加してもらいます。

この手法の導入で、現物の不動産物件を購入するより少額の資金で投資が可能になり、不動産投資への参加がやさしくなったのです。

小口化した不動産投資を販売するためには、まず不動産会社等が組合を設立します。
これが、投資家から資金を調達するための受け皿になります。

そして、組合は投資家から集めた資金で賃貸マンションやテナントビルなどを購入や建設します。
その不動産から得られる賃料収入や売却収入で収益を挙げます。

最後に、その収益を出資した投資家へ分配します。
おわかりのように、投資家は所有権を持たずに共有持分権を持つことになるので、投資対象不動産の管理といった煩わしさからは開放されています。

手持ち資金がなくて、若干だけ余剰資金があるようならこのような不動産投資からスタートするのも「有り」ではないかと思います。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 12:40 | Comment(0) | 不動産投資

現物不動産投資って?

『現物不動産投資』とはアパートやマンションやオフィスビル等を建築や購入して、賃貸することで家賃等を得る投資です。
その特徴から主に3種類に分けられます。

直接投資型(手持資金ゼロタイプ)
ワンルームマンションのように一室だけを所有する場合ですと、相対的に必要とされる資金が少ないくて済むので、このタイプが多くなります。


直接投資型(資産活用タイプ)
所有している遊休土地に建物を建て収益不動産へと変える場合です。
あるいは、所有している遊休土地を他人に貸し出して(店舗設営やコインパーキング等)地代収入を得る方法です。


借入れ金利用タイプ
現物不動産投資は多額の資金が必要なので、投資できる人が限られます。
そして、複数の不動産を所有してリスクの分散が図りにくく、不動産のもつ地域性や用途等の個別要因を受けやすくもあります。
そこで、自己資金だけで不動産を購入するのではなく、借入金を併用してより大きな投資を行って収益の拡大を狙います。
これをレバレッジ効果といいます。

しかし、その場合は、投資物件の利回りが借入金の金利より高く、収益を見込めることが絶対条件になります。
万一、借入金の金利の方が高くなったら酷いことになるのは明らかです。このような状態を逆レバレッジ効果といいます。


これは、現物不動産投資はハイリスク・ハイリターンの投資といわれる理由のひとつです。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 12:34 | Comment(0) | 不動産投資

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