情報収集が不動産成功への道?

不動産投資は景気や諸々の条件の影響を非常に受けやすい特徴があります。
周囲の物件との設備の差や家賃の差、賃貸側の要望や希望等によって、空室率があがったり家賃が下落したりと大きく影響を受けます。

こうなると期待したはずの収益が低下してしまいます。
このような事態を避けるには、こまかく情報収集する必要がありますが、そんな情報は何処にあるのでしょうか。

それは、賃貸物件を管理している不動産管理会社です。

会社によっても情報量は違いますが、小さい街の管理会社でも豊富なところはあります。
次に、新聞やインターネットで幅広く情報を集めることが可能です。
インターネットの場合、不動産情報を扱うサイトも多いので、比較検討して信頼のできるサイトを見つけます。

自分で周囲の物件を見て回ることも、多くの情報を得る重要な手段です。
物件周辺の状況を実際に自分の目で確かめると、町の様子や人の流れと言った多くの貴重な情報が手にはいるのもです。

今まさに計画中の物件のことや、競合物件が建築されそうな空き地の有無の確認もできるのです。

ここ数年ぐらいの情報は、今まで述べた方法でも集められます。もっと先のことは、景気の影響を受けるのでほぼ不可能でしょう。

やはり、積極的にいろいろな情報源を確保して、信頼性のたかい情報を得る努力を普段からしておくのが、不動産投資を成功させるための大きな道でしょう。


posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 12:28 | Comment(0) | 不動産投資

他人まかせにしてはいけない不動産投資

投資は他人を頼りきりにすると決して成功はしません。
この原則は不動産投資にかかわらず、どんな投資案件でも同じです。

不動産投資では、特に他人任せにしないことが肝要です。
不動産投資が他の投資と異なるのは、投資家が直接的に不動産をいわば経営する点です

不動産の管理は管理会社に任せるが一般的ですが、その管理会社の管理状況を自分では確認しないで放っておいて、不動産がどの様な状態にあるかつかんでいないとすれば、それが他人任せにしていると言うことです。

自分自身で賃貸不動産の管理状況を把握して、足りない部分や満足できない点があれば、管理会社に確認や要望を出すことです。

こうして他人任せにしないことで、投資計画どおりに意図した結果を生み出しやすくなります。
家賃が下落し続けたり空室率が上昇し続けたので、管理状況を見直したら、結果に納得したというような事も往々にしてあるそうです。

自分で考えて行動する不動産投資家になるべく努力していきたいものです。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 12:24 | Comment(0) | 不動産投資

不動産投資は、投資計画をきちんと立てよう

不動産投資を始める理由はさまざまでしょうが、理由の如何に関わらず、投資計画を立ててから具体的な行動に移るのが成功するための第一歩です。

不動産投資(J-REITなどの証券を除く)の最も大きな弱点は、投資が比較的長期にわたるのでなかなか投資対象を変更できないことです。
この弱点を補うのが投資計画です。

思ったように行かないからと言って直ぐに売却してしまえば良いと言う考え方は、やはり成功にはほど遠い考え方です。
不動産は元来流動性が低く、投資効率が悪い物件を売却するのはかなりの覚悟が必要です。
買いたたかれてより損失を広げることになりかねません。

不動産投資はしっかりした計画を、第三者や専門家の意見を参考にして、そして客観的な数字を基準に採算性を的確に計算した上で、策定してから行動する必要があります。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 12:17 | Comment(0) | 不動産投資

不動産投資に向いている性格って?

どういう性格の人が不動産投資に向いているかは、一言で断定できませんが、不動産投資は長期的な事業ですから、気が短い人には向かないようです。

不動産投資に関連する知識があればいいのですが、なくても今から勉強すればいいだけです。

すでに知識があると自負している人でも、株などとは比較にならない高額な買い物ですから、もう一度勉強し直すくらいの慎重さは必要かとおもいます。
勉強で得た知識が、現実と同じとは限りませんし、不動産市況は時々刻々変化しているのできめ細かな情報の収集も必要です。

不動産投資に使える資金を把握することも重要です。
ある程度の余裕をもって不動産投資に資金を回すほうがいいのはもちろんです。
投資には必ずリスクがあるので、日常生活に影響のあるお金は資金には不向きです。

不動産投資に割ける時間を把握することも重要です。
サラリーマンや自営で仕事をされている場合、本業に支障をきたさない範囲で投資を行うのが本来の姿です。

時間に余裕があっても、投資としての不動産にしか興味がない場合、そのすべての時間を不動産投資に割くかどうかも考える必要があります。
好きこそものの上手なれ、ともいいます。
不動産自体をあまり好きになれないようなら他の興味を持てる対象を探したほうがいいかもしれません。

自分の生活事情や不動産に興味をもてるかどうか、自己の内面をも見つめなおすことが必要ではないでしょうか?
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 12:11 | Comment(0) | 不動産投資

不動産投資は敷居が低くなったの?

不動産投資は多額の資金が必要なのでそう簡単に始めることはできませんでしたが、不動産投資信託(J-REIT)の登場で、少額から不動産投資が可能になって身近になりつつあります。

投資には、「財産3分法」という考え方があります。
株式/債券/不動産の3種類に投資を分散することで、それぞれのリスクを補い安定して資産を増やすことができるというものです。

高度経済成長期には株式投資だけでも安定して資産を増やせましたが、低経済成長あるいはゼロ成長期には、人がいれば必ず必要になる不動産にも着目することがポイントになると思います。

ペイオフも全面解禁になり、預金の安全性も薄れています。
もとより今のように低金利が続くと預金は元本を保証する機能しかないのと同様です。

不動産投資は、災害等が起きない限りは消滅せず、リスクヘッジとしては非常に有効です。
また、最近土地の価格は徐々にですがもちなおしています。
土地の価格上昇が即、家賃収入の増収にはいたらないかもしれませんが、長期的にみると好材料です。
また万一、将来土地価格の下落しても、家賃等の相場はそれほど下がったりはしません。

つまり、仕入価格が手ごろなのに売り上げ(賃料等の収入)はそれほど下がっていないので、収益性におおきな魅力があるのです。

このような不動産投資の魅力を捨ててまで、株式などの証券を投資を中心にするのはどうでしょうか…。
会社は倒産したら株式はただの紙切れになります。

「財産3分法」を真剣に考えるべきではないでしょうか?



posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 11:57 | Comment(0) | 不動産投資

不動産投資にはどのくらい予算をまわせるの?

不動産投資(競売物件や任意売却物件の購入)に回してもよい資産(予算)の明快な基準はありませんが、その基準を判断するための考え方をご紹介します。

簡単にいうと資産を使う目的ごとに区別することです。
使う目的は、緊急に必要となるお金、自宅や自動車の購入資金、旅行の資金、子供の高校や大学の入学等に関連する資金、あるいは老後の資金など数え切れないほどあります。

使用時期も目的によっては、来月に差し迫っているものから、3年後や5年後から数十年先のものもあります。

ですから、資金の使用目的を明確にするには、生活設計が間違いなく必要です。
不動産投資を考えた時、投資先の検討を始める人がほとんどですが、まず投資資金を区別するために生活設計を考えることが大切です。

投資資金がきまれば、次に投資先の選定ですが、儲かるうまい話にばかり目を奪われると後悔することが多々あります。
生活設計をする上で、目的によって投資先のリスクを判断することも必要となります。

投資に回してもよい資金の目安をその資金の使用時期から考えると、次のようになります。

<1年以内>
収益性よりも流動性を重視します。不動産投資には適していません。株式投資のほうがいいかも。

<1〜5年後>ある程度の収益性と流動性は必要です。これも不動産投資にはあまり適していません。

<5年以上>
収益性を最も重視します。流動性は不要です。不動産投資に適しています。

当面、さしせまった使用目的のない余剰資金をつかって、リスクの少ない投資をおこなうようにこころがけましょう。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 11:48 | Comment(0) | 不動産投資

不動産投資と不動産投機はどうちがうの?

不動産投資不動産投機、『投資』と『投機』このふたつの違いは何からくるのでしょうか。

どちらも『将来の利益を期待して資金を投下する』という意味ですが、両者に明確な区分はありません。

辞書では、
不動産投資は利益を得る目的で不動産事業に資金を投下すること。
具体的には投資した不動産を人に貸して、定期的に賃料という利益を受け取るインカムゲインを期待すること』

一方、不動産投機
『将来の価格の変動を予想して、現在の価格との差額を利得する目的で行われる取引で、不動産では購入した金額以上でのキャピタルゲインを期待すること』
とあります。

一般的には、将来を考えて長期的な視野に立って計画性や目標を持って行うのが投資で、短期的な収益を狙ってギャンブル的な要素を持つものが投機と考えられています。


要は、不動産投資とは購入した土地や建物を貸して定期的に得られる賃貸収入を目的としますが、不動産投機とは値上りを目的にして、転売した時の差額(キャピタルゲイン)だけを期待して土地や建物を購入することでしょう。

投資と投機、この二つの意味をしっかりととらえて、短期的な利益をもとめない不動産投資を薦めて生きたいと思います。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 11:40 | Comment(0) | 不動産投資

最近、注目の駐車場ビジネス!

2006年6月から施行されている道路交通法改正により、駐車違反の取締りが強化されています。
街で見かける駐車監視員の姿にもめずらしさはなくなりました。明らかに路上駐車は減ってきています。

駐車場業界ではこれを一つのビジネスチャンスと捉えて、積極的に駐車場用地の獲得に動いているようです。

駐車場の経営とは、遊休地・未利用地・にコインパーキング機器を設置して、駐車場の時間貸しをするものです。

すでに駐車場経営を行っていても、空いているところの有効活用として始めることもできます。

自分で経営する場合と、駐車場業者に土地を一括して借り上げてもらう場合とがあります。

一括借上げの場合は、土地を駐車場業者に貸すだけですから、管理・クレーム対応・機器設備点検等はすべて業者にお任せして、オーナーは一定の賃料収入があるというものです。

自分で経営する場合は、管理・クレーム対応等運営業務を自らしなければなりませんが、売上が全て収益になるため、立地環境がいいと一括借上げの場合の毎月一定の収入より多くの収益を手にする事ができる場合もあります。

土地をもっていて、遊ばせておくくらいなら、駐車場業者に一括で借り上げてもらうほうが、不動産投資としては魅力があるのではないでしょうか?
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 03:42 | Comment(0) | 不動産投資

サブリース契約って大家さんには有利なの?

 サブリース家賃保障)とは契約を請け負った業者が一定の手数料(20%くらい)をとって、店子のかわりに家賃を払うというシステムです。

大家さんにとっても、手数料はとられますが、一定の収入を得られ、賃貸経営が安定するということで最近注目されています。

 しかし、業者から家賃保証の減額を求められたら・・・。

現実に最高裁では、契約をかわしたにもかかわらず、業者の言い分をみとめて、家賃の減額がうたった判決がでています。

そうなると一定の収入ではなくなり、賃貸経営の安定が図れなくなってしまいます。かといって家賃を自主回収しようと、大家さん側から中途解約申し出ても、非常に実行しにくくなるようなペナルティ条項がある場合も少なくありません。

また、アパートマンションを建設した会社が請け負うサブリース(家賃保障)は、その分、建物の建設価格に跳ね返り、結局大家さん側が損をしてしますこともあるようです。

 賃貸物件は、築10年以降が空き室比率が高まる傾向にあり、最初の10年の稼働率が85%を下回る事は、よほど初期投資額と家賃のバランス、間取設備等について充分な検討をされていない物件であって、通常は考えられない事だそうです。

 業者の言い分にまどわされず、サブリース契約(家賃保障)は注意深く検討する必要があると思います。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 03:24 | Comment(0) | 不動産投資

不動産担保証券って?

不動産担保証券をご存知ですか?

おもに、不動産担保融資を裏づけとして発行された資産担保証券の一種です。

この場合の担保というのは、不動産を購入するために行った借入金の返済を保証するために差し入れられた不動産のことをさします。

日本では住宅金融公庫(住宅金融支援機構)が住宅ローン債権の証券化を始めたことにより、不動産担保証券市場が拡大してきています。

また、民間金融機関の住宅ローン債権を住宅金融公庫(住宅金融支援機構)が買い取って証券化を行う仕組みが出来たことにより、金利を長期間固定した住宅ローン(フラット35)が広がっりました。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 02:00 | Comment(0) | 不動産投資

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