競売ってなんなの?

こんばんは。競売について、えいえいなりに調べたことをつらつら書き述べてみたいと思います。

「競売って何?」ですが…。

仮にえいえいが、不動産投資をする場合、えいえいはお金を持っていませんから(涙)銀行からお金を借りることになります。

貸し手たる銀行は、投資先の不動産を担保にとります。
(実際は、えいえいが銀行にいっても、お金どころかサービス品のティッシュすらくれないと思いますが…;>_<)

それで、もしえいえいが借金を返済できなくなる事態に陥った時、銀行は担保の不動産を売るなどして、借金を回収するという行動に出ます。

ただ、えいえいがいくら借金を返せなくなったとしても、銀行としても、ただちに

「♪借金、借金、金返せ。担保売りに出しちゃうよ〜」

またまた唄風になってしまいましたがf^-^;

とにもかくも、そう簡単に担保売りに出すのが難しいケースがあります。

つまりえいえいが、実は他に街金などからもお金を借りていたりして、担保の不動産の権利関係が、非常に複雑になっていたりする場合などです。

その場合、銀行は裁判所に申し立てを行い、『担保物件を裁判所に売ってもらう』という手続きを取ります。

この手続きのことを『競売』といいます。


と、この先、えいえいはいったいどうなるのでしょうか(^_^;)
こうなると、『ミナミの帝王』や『カバチタレ』、『ナニワ金融道』の世界まっさかさまですね。

続く。(ウソです・笑)
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 18:30 | Comment(0) | 競売

競売の『期間入札』ってなに?

こんばんは。えいえいです(^^)
今夜はちょっと食べ過ぎていまいちシャキとしません。
だらだらした文になってしまったらすみませんm(__)m

いつもは嫁さんが一応ご飯用意しておいてくれるんですが、どうやらチビたちとの戦闘に手一杯でギブアップ宣言がメールでとどいちゃいました。

なので、外で食べて帰ることにしたのですが、とんかつ専門店にいったのが失敗でした。
キャベツ、ご飯、みそ汁、おかわり自由なんて、えいえいを罠にはめようとしているとしかおもえませ〜ん(>_<)

おかげで、また一歩「目他簿LICK(なんだこれ(^^;))」
への階段を昇ってしまいましたとさ…。

『期間入札』


競売での売却方法として最も多く利用されている方法のようです。

 @まず裁判所が一定の入札期間を設けます。

 Aその期間内に入札を受け付けします。「○○万円で入札しますよ〜」と書いた『入札書』を郵送や直接裁判所に出向いて提出します。

 B開札期日に入札参加者等立ち会いのもと開札して、最高額で入札書を提出した人が落札する。


要は競り市みたいなものですね。「ハンマープライス!」とはきっていわないんだろうけど(^^;)

必ずしもお安く落札できるとは限らないみたいですね。

【at home web】
http://www.athome.co.jp/
では、改札結果もみれますけど、落札者は"法人"と"個人"とがあって、個人の人が落札しているとわりとお高めに落としているって感じがしますね。
場合によっては、最低価格の倍近い金額のときもあるし…。

きっと、えいえいみたい個人さんもいっぱい参加してるんでしょうね。

早く仲間入りできればいいなあ…。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:30 | Comment(0) | 競売

競売の『特別売却』ってなに?

昨日にひきつづいて、競売の用語になります。

『特別売却』


特別売却とは、期間入札で競売物件に対して入札の申出がなかった場合に行なうそうです。

要は、売れ残った競売物件の再販というか、競売物件の売れ残り処分市のことなんですね(^^;)。

入札とは違って、特別売却期間中に、一番先に「ぼく買います!」申し出た人に買受けの権利が与えられます。
早い者勝ちということ。

値段も期間入札にくらべると競りがない分お安いですし、えいえいでももしかしたら買えちゃうかもって思いますね。

と、いうわけで早速、情報をあたってみました!

おお、愛知県の東海市に一軒、戸建の特別売却がありましたよ!

¥510万で買受できるみたいです。

早速写真をみてみますよ。

………………。

近所の環境を悪くなさそうだけど、黒い外観に窓枠がピンク…。
センスはいまいちかな…(^^;)

4LDKで車庫があり。
平成15年建築。

おお、結構あたらしいじゃないですか!!

不動産評価書っていうのを見てみます。

3階だてで、家の内部もきちんと保守管理してるってかいてあるよ。

所有者の人がまだ住んでいるみたいだけど、きちんと管理してるってことは普通の常識ある人だろうから交渉もしやすそうですよ。
いいかも! いいかもよ!!

特記事項もよんでみよう!



『本件建物内で殺人事件があった』



しゅうりょう〜

◎本日の教訓◎
『競売物件が売れ残るのには、それなりの特別な理由があります』

ちゃんちゃんm(__)m

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:29 | Comment(0) | 競売

競売の3点セットってなに?

こんばんは。
昨日は少しいい勉強になっちゃいました。

でも、事故とか自殺とかならともかく殺人事件ってなによ!?
あまりにアンダーなグラウンドの世界とかはカンベン願いたいです…。

『3点セット』

昨日もこれをみてたんですけど、裁判所が作った3種類の資料のことです。インターネットからもダウンロードできるから便利ですよね(^^)
もっとも、人物の名前なんかは黒ベタで消されちゃってますけど…。

@物件明細書
競売物件を買い受けた場合に引き受ける賃借権、土地又は建物を買い受けた場合の法定地上権成立の有無などを記載した書類です。
これをよく見ておかないと、土地と建物全部落札したつもりが、実は建物のみで、土地は別に地主がいました!ってことになりかねないですね。要注意!

A近況報告書
物件に関する権利関係のほか、土地の現況地目(宅地とか市街化調整区域とかかかれているやつです)、建物の種類・構造など不動産の現在の状況が記載されています。
特に気になる建物内部の写真や、占有している人の情報(ある意味人生の片鱗)もかかれています。
人生いろいろ、競売もいろいろ、悲喜こもごもです(>_<)

B不動産評価書
不動産の評価額、周囲の環境の様子などが記載されています。
入札に使用される最低売却価格はこの書類に基づいて決定されています。


これぞっていう物件をみつけたら、やっぱり担当の裁判所に行って原本もみないと。

めざせ! 裁判所!! 

って、えいえいも裁判を受ける側にならないようにまっとうに生きないけないよね。
チビと嫁もいますしね…(汗)
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:20 | Comment(0) | 競売

管理費ってなに?

管理費とは、集合住宅で、共用部分を管理するために使われる費用のことです。
共益費、管理共益費ともいいます。
賃貸マンションの場合は、家賃に含まれている場合もあります。

共用部分とは、廊下、玄関ホール、エレベーター、共用の照明設備などのことです。
共用部分を管理するための費用を管理費、または共益費といいます。
賃貸マンションの場合は、毎月かかったものを実費で清算する方法と、定額制がありますが、定額の場合は、家賃の5%前後が相場になっています。
分譲の場合、修繕積立金などと同じで、管理費の金額は管理組合の設立時に設定され、中古物件を購入したときも、この金額を引き継ぐことになります。

この管理費も、競売にでてくるマンション物件では、ほぼ100%の確率で滞納されています。
買受人になると、これらの支払いも求められますので注意しましょう。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:18 | Comment(0) | 競売

修繕積立金ってなに?

修繕積立金とは、集合住宅の区分所有者が管理費(共益費)とともに、毎月管理組合に対して払い込まなければならないお金です。
共用部分の修繕工事をするための積立金になります。

マンションを購入した場合、マンション入居と同時に管理組合員になります。
そこで、ふたつの義務が生まれます。
ひとつは、居住者同士でトラブルを回避し、もし起こった場合はみんなで解決すること。
そして、もうひとつは、「自分たち」の共有資産であるマンションを管理・維持することです。

そこで、管理費を出し合い、共用部分の清掃や管理に当てます。
しかし、これだけでは足りません。
日々老朽化していく建物のことを考えると、何年に一度かは、外壁の塗り替えだとか屋上防水工事だとかの大規模修繕工事をしなければならなくなります。

管理組合はこれについて長期修繕計画を立て、その費用として修繕積立金が組合員(区分所有者全員)から徴収します。

競売にでてくるマンション物件については、ほとんどが滞納していると考えた方がいいです。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:16 | Comment(0) | 競売

抵当権ってなに?

抵当権とは、不動産の場合、その所有者が、住宅ローンが払えないなどの債務不履行に陥った場合に担保として設定される権利のことです。
担保権が抵当権、担保件が、該当物件になります。

不動産売買で、買主が金融機関から融資を受けて対象物件を購入する場合には、金融機関は対象物件を担保に、抵当権の設定します。

一般的には、買主は金融機関と司法書士に委任状を提出し、司法書士は抵当権設定登記の申請を行う。

実際に買主(所有者)が債務不履行に陥ったときは、(債権者が複数いる場合は)抵当権が登記された日付の順番どおりに、換価された担保から債権者に弁済が行われていくことになる。

この場合の換価というのは、任意売却もしくは競売を指すことがほとんどです。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:12 | Comment(0) | 競売

競売の任意売却ってなに?

債務者が、借入金の支払ができなくなった場合、債権者は、債務者が担保としている不動産を競売にかけて現金化しようとします。
競売で売ってしまうのではなく、不動産業者や弁護士事務所に間に入ってもらい、債権者と交渉し、債権者・債務者・新たな買主の納得のいく価格で売買を成立させること、これを『任意売却』といいます。


通常の売買と違う点は、

@債権者が関与している
A競売と同じく瑕疵担保責任がない

という点です。
そのため、一般市場価格よりも安い値段で価格が決定することが多いのです。

また競売とちがって、所有者(占有者)も納得して契約するので、明け渡しで苦労をすることがない、ということも大きな利点といえるでしょう。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 13:45 | Comment(0) | 競売

競売のメリット、デメリットってなに?

≪メリット≫
@購入費用を抑えられやすい
最近では、競売も一般的になってきています。そのため、市場価格と何ら変わりない価格で入札されるケースも増えてきましたが、それでもやはり一般的な市場価格より安値で購入できるケースが多く、最大のメリットです。


A登記手続きが簡単
簡単というよりも、取引相手が裁判所であるため、所有権移転登記など裁判所側で処理してくれるので便利です。


≪デメリット≫
@家屋内部を見ることができない
通常、落札前は家屋内に入ることはできず、従って中がどういう状況になっているかは分かりません。


A瑕疵担保責任がない
通常の取引では当然にあるべき瑕疵担保責任がありません。
どのような傷み、不具合、故障があったとしても、その責任を他者に押し付けることはできません。


B物件の明渡しに苦労する場合がある
所有権移転登記をすると、他者に所有権を主張できるのですが、それでも占有者が居座り続ける場合があります。
中には立ち退き料を貰う目的で居座り続ける占有者もいます。


Cローンを利用できる可能性が極めて低い
通常、金融機関は競売物件購入に対して融資はしてくれません。
しかし、以前に比べると、融資がおりる割合は少し増えてきつつあります。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 13:41 | Comment(0) | 競売

競売の流れ

@債権者による申立
競売物件の大部分は抵当権の実行によるものです。
つまり、債務者が債務の支払ができなくなったときのための担保として、予め設定しておいた不動産を、債権者が抵当権の実行として裁判所に申立します。


A競売開始決定
裁判所は、債権者の申立を受理し、不動産を差し押さえ、競売の開始を決定します。


B資料作成
裁判所は、競売開始決定に伴ない、現況調査報告書、評価書、物件明細書を作成します。


C閲覧開始
競売物件は、裁判所の掲示場で公告され、新聞やインターネット上でも掲載されます。


D入札開始
売却基準価額の20%を裁判所に納付し、入札所に入札額を記入して裁判所に提出します。
入札方法が期間入札の場合、入札期間は、通常1週間あります。
入札方法が期日入札の場合、入札期間は、その日限りとなります。


E開札
裁判所内の開札場で開札が行われ、最高額を入札した人が買い受ける権利を取得します。


F売却許可決定

開札が終わると裁判所は、落札者に不動産を売却するかどうかを決定します。
通常、何もなければ許可され、落札者は買受人となります。


G代金納付期限の通知
裁判所は、納付期限を定め、買受人に通知します。
買受人は、期間内に一括で代金を納付します。期間内に納付できない場合は、買受資格を失います。
その場合、保証金は没収。
以後、3年間は競売に参加できなくなります。


H登記
所有権の移転登記などを裁判所が行います。
登記が移転すると、買受人は他者に所有権を主張できるので、物件の明渡しを求めることができます。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 13:37 | Comment(0) | 競売

不動産競売とは?

競売とは、債務の返済ができなくなった債務者の担保である不動産を、裁判所が差し押さえてオークションにかけることがありますが、この裁判所主催のオークションのことを競売(けいばい)といいます。

現在競売は、期間入札で行われるのが一般的です。

期間入札とは、裁判所が指定した1週間の間に、保証金(売却基準価額の20%)を裁判所の口座に振り込み、入札書に入札価格を記入して裁判所に提出します。
住民票(法人の場合は資格証明書)と認印があれば、誰でも簡単に入札することができます。

競売は、市場価格よりも安く不動産を購入できる可能性が高いのですが、落札代金を裁判所に全額納付するまでは家屋内に入れないことや、複雑な権利関係が潜んでいる場合が多いので注意が必要です。

情報収集を徹底して慎重にも慎重を期して入札してください。
また最近は競売を代行してくれる業者もいます。手数料は落札価額の(3〜5%)くらいが一般的です。占有者との交渉などはしたくないなと考えるなら、そういう業者に委託するのが良いでしょう。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 13:33 | Comment(0) | 競売

3点セットについて【評価書】とは?

評価書は、物件概要と 価額算定の経過が記載されています。
評価人(不動産鑑定士)が、現場・市町村役場等・法務局の調査結果が記載されます。
 
資料も添付されます。

その結果、売却基準価額算出の経過を記載しています。
『売却基準価額』とは最低売却価額と同じ意味です。

注意点としては、評価人である不動産鑑定士のミスで、たまに不動産の価値に大きな影響をあたえるような不利な事柄が評価書に記載されていないことがあります。
計画道路・公道、私道の別・位置指定道路の有無等のミスです。

100%鵜呑みにはしないで、現地の市役所・役場などに問い合わせなどを行った方がリスクマネージメントの面からみても無難でしょう。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 13:26 | Comment(0) | 競売

3点セットについて【現況調査報告書】とは?

現況調査報告書は、裁判所の執行官が現場に赴き、調べた結果を記載しています。

誰がどのような権原で占有しているかです。

『権原』とは、
地上権・賃借権などの不動産を使用する権利をいいます。

この調査後、期間入札まで、早くても数ヶ月かかります。
執行官が調査した後で、使用している人が替わっている場合があります。
また、報告書では空家のはずが、人が住んでいたりします。
それに対する法的な手段はありますが時間とお金がかかります。
不動産投資としては、よほど有利な利回りが確保できるならともかく、慣れてない人は見送ったほうが無難でしょう。

『調査の経過』のページを見て、執行官が何回現場に足を運んだか、なんかも結構所有者の人間性の判断に役立ちます。
人間性の判断は、任意での退去を求める場合の重要なポイントです。
難しそうな所有者の場合は立ち退き交渉で時間がかかる場合もあります。また、小さな子供がいるような家族ですとわりとスムーズに交渉が進む場合が多いようです。

物件が収益を目的として物件(アパートやマンション)の場合、賃借人が執行官の調査に協力的かどうか。
契約書を提示しているかどうかなども、確認しておいた方が良いでしょう。

『執行官の意見』のページに記載がみられる場合があります。
収益用物件は、現況調査報告書記載の賃借人が退去、という場合もあります。
現場では、一部屋一部屋、居住中か退去済みか確認しましょう。
落札後ただちに収益をあげられるかどうか重要なポイントです。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 13:20 | Comment(0) | 競売

3点セットについて【物件明細書】とは?

『物件明細書』は、以下の項目順で記載されています。


 1,不動産の表示

 2,売却により成立する地上権の概要

 3,買受人が負担することとなる他人の権利

 4,物件の占有状況等に関する特記事項

 5,その他買受の参考となる事項


以上の欄に、いろんな文言が記載されます。


『1,不動産の表示』について

必ず物件目録というページを見ましょう。
所在地番が住居表示と違う場合があります。
元々は、物件目録の所在地番が住所の役も果していました。
昭和37年、住居表示に関する法律が公布されました。
それ以来、住居表示の実施された地域では、地番に接する機会が少なくなりました。
住居表示が実施されている地域の物件目録については、古い住所等、と考えてください。

物件目録は次の表示がなされます。

土地は、所在、地番、地目、地積(面積)の表示。
建物は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積の表示。
マンションは、1棟の建物の表示、専有部分の建物の表示、敷地件の表示。

物件目録で注意するのは、持分の売買です。

夫婦親子兄弟等で、それぞれ持分を持っている時、誰かの持分だけ、競売になる場合です。
例えば夫婦それぞれ持分1/2ずつとし、一方が競売になったとします。
持分1/2ですから、価格も1/2ですので、相当に安い価額です。
1/2の持分を買っても、残りの持分に関してはなんら権利がないわけです。
せっかく落札した不動産投資物件をまったく使用できないことになってしまいます。


『2,売却により成立する法定地上権の概要』について

競売により、建物と敷地が別人になった場合、
建物がその敷地を利用する権利(法定地上権)があるかどうかの判断を記載しています。
『なし』と記載しているか、またその箇所が空白の物件を選択したほうが、効率よく不動産投資を進めるには無難でしょう。


『3,買受人が負担することとなる他人の権利』について

買受人とは、競物件を落札して代金を納めて所有者となった買主の事です。
『負担することとなる他人の権利』とは、所有者となった方は、その物件に絡んでいる、法的な裏付のある第三者の権利を、認めなければいけません。

不動産投資であまり厄介な物件を購入したくないときは、この欄が『なし』と記載された物件を選んだほうが良いでしょう。

『なし』とは、
裁判所が、その物件を調査した結果、法的根拠に基づく何らかの権利を主張する第三者はいませんでした、という意味です。
買受人がその物件を全て使用できます。



『4,物件の占有状況等に関する特記事項』

所有者及び所有者に準じる者の占有状況、第三者占有の場合の占有権原、状況等が記載されます。

この欄は、現実の占有の状況及びその占有の根拠が、買受人が負担することとなる他人の権利とは認められない、と執行裁判所が判断した内容を記載したものです。
この欄に記載されている占有者は、原則として、引渡命令の対象となります。
占有者が変わった場合でも、差押後の占有者として引渡命令の対象となります。

不動産投資として考えると、原則『所有者が占有』という記載がされた物件を選択した方が無難でしょう。


『5,その他買受けの参考となる事項』ついて

1〜4に記載される事項以外の、買受けの参考となる事項が記載されます。
“境界” “道路” “マンション管理費の滞納額” “種々の清算金” “借地権” “敷地利用権” “地代” “予告登記” “買戻特約登記”
“仮処分の登記” “保全処分” “地役権” “持分”
等々についての記載があります。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 13:09 | Comment(0) | 競売

BIT競売情報システムってなに?

 BIT競売情報システムとは、裁判所がインターネット上で不動産競売に掛けられている物件を検索出来るようにしているシステムのことです。

BIT競売情報システム
http://bit.sikkou.jp/


このシステムが導入される前は、裁判所まで出向いて、競売物件の書類(3点セット)閲覧するのが基本的なやり方でした。

 ですがこのBIT競売情報システムのインターネット検索システムを使えば、自宅にいながら、3点セット(現況調査報告書・評価書・物件明細書)をダウンロード出来ます。

 ただし、現在のところこのBIT競売情報システムは、東京・大阪・名古屋・福岡・札幌・仙台・水戸・和歌山などの各地方裁判所にエリアが限定されています。

 その他のエリアでは今まで通りの方法を利用しなければなりません。

 このシステムが早く、全国の裁判所でも導入されるように切にいのります。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 03:00 | Comment(0) | 競売

占有屋って知ってます?

占有屋(せんゆうや)とは善意の第三者を装って、競売物件に居座り、競売物件を落札した人間が現れると膨大な立ち退き料を要求する人のことです。

2004年3月以前は、民法395条で3年以内の短期賃貸借契約は抵当権が設定された後に締結されても、契約期間中は引き続き賃借できると定められていました。

これを占有屋が悪用し、競売執行妨害に利用されていたそうです。

2003年8月に民法が改正され、2004年4月以降は短期賃貸借契約制度は廃止となりました。

それ以後、買受人は競売物件落札後、引渡し命令を裁判所より取得して、ただちに不当に占有している人間を追い出せるようになりました。

ようやく法律がおいついてきてくれたって感じですね(^^)
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 02:05 | Comment(0) | 競売

競売における境界の明示って?

境界の明示とは、隣地との境界線をはっきりさせることをいいます。

物件明細書または、登記簿の公図は、しばしば実際の土地の現況と合っていない場合があります。

しかし、それでは、いざ落札! いうときにトラブルが起こりやすいです。

とくに隣地との境界の明示は非常に大切な点です。

物件明細書に、「境界がはっきりしない」とあったら、見送ったほうがいい物件でしょう。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 21:57 | Comment(0) | 競売

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