利回り(6)

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 00:00 | Comment(0) | 利回り

不動産投資って利回りが命なの?

初めてのブログなので、あらためて自分が書いたつたない文を読み返してみると赤面ですねf^_^;

まあ、えいえいは、文章面でも徐々に上達していければいいなあと思っていますのでこのブログを続けることはそういう意味でも貴重な場になるのではと信じています。

買ってきた本、一気読みしちゃいました。インターネットでもいろいろ調べてみたりしました。

不動産の投資には『利回り』というのが必ずついて回るみたいです。

『利回り』って銀行の利子みたいなもののこと?

似たような感じかなっていうのが第一印象ですね。

ただ、銀行の利率が0.1とか0.2%とか泥棒に等しい(100万円を0.1%で1年預けても、利息が1000円じゃあそういわれても仕方ないよね)利息しかないのに対して、不動産での投資では5%やら7%などざらなようです。

 【利回りの計算】
 利回り=年間賃料収入÷物件の価格×100

例えば、賃貸料が一ヶ月5万円のマンションを1000万円で購入したら、利回りは6%になるということです。

「おいおい、中古のマンションなら1000万なら十分買えるよ。それで6%も利率が期待できるなら万々歳だ〜」

なんておもったら、そうはうまくはいかないようで…。

上の計算ででる利回りは『表面利回り』といわれていて、現実には様々な経費がかかってとてもそれだけの利率は期待できないそうです…(>_<)。

よく投資用不動産のチラシが新聞広告で投げこまれていますが、全部が全部といっていいほどこの表面利回りばかりが書いてあります。

いくら売りたいからといってそういう商売の仕方はどうなんでしょう…。えいえいは非常に疑問です。

 利回りは純益で考えるべし

明日はこれを考えてみますね(^-^)
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:37 | Comment(0) | 利回り

不動産投資って利回りが命なの?(2)

最近、新聞のチラシをやけに一生懸命みるようになりました。

もちろん、売り物件のチラシを探していたわけです。

でも、やたら新築マンションやら新築戸建のチラシばかりです。

やっぱり不動産会社としてはそういう物件を売ったほうが利益が大きいんだなあと納得です。

中古物件はあまりおいしくないんでしょうね…。でもそういう中古物件くらいしか、えいえいとしてはお財布の関係で購入対象としてみれないわけでして(^^;)

  利回りは純益でかんがえるべし

と、昨日かきましたが、純益ってなんでしょう…?

  総収入から総経費を差し引いた利益
  【大辞林より】

辞書の定義ではこうなっていました。

これを不動産の投資にあてはめると…

  年間賃料収入から経費(固定資産税・リフォーム費)を引いた残り

ということになります。

経費はおおむね、年間賃料収入の20%くらいかかるようなので、それを加味して利回りの計算をしてみました。

 【利回りの計算】
 利回り=(年間賃料収入×80%)÷物件の価格×100

昨日と同じたとえでかんがえてみますと、賃貸料が一ヶ月5万円のマンションを1000万円で購入したら…利回りは4.8%になっちゃいました…。

1.2%も減っちゃいましたね…。1000万の1.2%って12万円ですか…えいえいの給料の4割くらいがとんじゃいました…。

ひとつ想定を間違えると残るお金がどこかへ飛んじゃいます。なかなかシビアの世界ですよね…f^_^;

やはり勉強は大事ですね…。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:36 | Comment(0) | 利回り

不動産投資って利回りが命なの?(3)

中古で出物のアパート物件などないかなと、インターネットで探していたときです。

ちなみにえいえいの家にはPCは置いていません。チビがやんちゃ盛りの4歳と2歳ですから、PCなど置いてたらいいおもちゃになってしまいます。

デスクトップ型だと本体相手に取っ組み合いして、相撲の練習状態にされたり、
ノートブック型なら、液晶画面相手に磁石でお絵かきの練習…(ペン先が磁石になってて、お絵描きができて、レバーを引くと消せるやつ、名前は忘れてしまいましたが(^^;))
考えただけで恐ろしい…(>_<)

そんなわけで自宅のアパート(築18年家賃¥64000)には壊れやすい精密機械はおけません。
近くに自分の実家がありまして、そこでインターネットはやらせてもらっています(^^)

  利回りは純益で考えるべし

要は必要経費がかなりかかるから、それを頭にいれて考えろっていうことですよね。

でも昨日は経費はだいたい年間家賃の20%くらいだと書きましたけど本当にそれでいいのかなと夜横になりながらつらつら考えていました。

予想外のことなんていくらでも起こりますよね…。

入居してくれた店子さんが3ヶ月で出て行ってしまい、リフォーム代引いたら、赤字になってしまったり、いきなり給湯器が故障して交換したりしなければならくなったり…。
運転が下手な店子がアパートの駐車場の塀にぶつけてしまい、その修理を大家がしなくてはいけなくなったり…。

  『純利回り』は購入後1年以上経ってみなければ正確な計算はできない

というのが正しいところのような気がします。

でもそれじゃあ、何を指針にして物件購入を考えたらいいか不安がいっぱいです。

さてさてどうしたものか…。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:34 | Comment(0) | 利回り

収益還元法ってなに?

『収益還元法』について
不動産の価格は、主に原価法又は取引事例比較法という方式により評価されていました。

原価法とは?
不動産の再調達原価(同じ不動産を仮にもう一度調達した場合にかかる原価)を基に不動産価格を求める方法。

取引事例比較法とは?→現状の不動産取引の価格に着目し、評価すべき対象不動産と条件の近い物件の取引事例を収集し、それとの比較によって不動産の価格を求める方法。

現在は、上記に加え不動産の運用によって得られる純収益(=賃料-経費)を還元利回りで還元して価格を求める収益還元法が加わりました。

還元利回りとは他の類似する物件に投資した場合に得られる利率などが使われます。

不動産価格=純収益÷還元利回り


上記式に数字を入れて考えてみると、年間の純収益が1,000万円で、
還元利回りが8%の場合、対象不動産の価格は、


1,000万円÷0.08=1億2,500万円



と算定されます。

要するにこの1億2,500万円の物件を買った場合、毎年8%の利益が得られるという計算になります。

元々不動産評価の基準は、土地のみの価格を評価し、周辺の取引事例を基に判断するのが一般的でしたが、バブル崩壊と共に、ようやく不動産の収益に着目した収益還元法が重視されるようになりました。

不動産投資を行う際も収益還元法や還元利回りなども考えて投資計画を立てるといいでしょう。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 03:00 | Comment(0) | 利回り

表面利回りとは?

『表面利回り(単純利回り)』とは
投資する不動産の現状の年間家賃収入を、物件価格で割った数字です。

おおよその目安として利用されます。
しかしながら家賃収入を得るためには、不動産会社への委託手数料や、固定資産税、都市計画税、時には修繕費用など、支出・経費が必ず発生します。

表面利回りはこれを計算にまったく含んでいませんから、実際に投資を検討する場合は支出を含めた利回りを知る必要があります。

表面利回り(%)=年間収入÷不動産価格×100

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 01:00 | Comment(0) | 利回り

実質利回りとは

『実質利回り』とは
投資する不動産の年間家賃収入から賃貸管理委託手数料と、固定資産税、都市計画税など、あらかじめほぼ確定している年間支出を差し引いた年間粗利を、物件価格で割った数字です。

表面利回りよりも現実に即したな数字になりますが、空室率や修繕費用を計算に含まないことが多いため、間取りや設備、環境、築年数などから予測する必要があります。

実質利回り(%)=((年間賃貸収入−年間諸経費(※1))÷(取得代金+購入時の諸経費(※2))×100%


(※1)不動産保有時の諸経費。固定資産税、都市計画税など。
(※2)不動産購入時の諸経費。建物に対する消費税、不動産仲介手数料など。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 01:00 | Comment(0) | 利回り

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