どんな物件を選べば安定した収入を得られるの?

不動産投資を検討している場合、『好立地・好条件』を満たす物件を選択することが不可欠です。

・駅から至近の物件
・メンテナンス・管理がしっかりしている物件

バブル時から一転し、都心部の不動産価格が安くなったことで、
企業・大学等教育機関の都心回帰現象が起きております。

また、通勤時間を短縮し、時間を有効活用する為に、勤務先に近い都心部に住居を持つ人も増えてきているようです。

さらに、未婚者・離婚者の増加による単身世帯の伸びも拍車をかけており、首都圏エリアでは人口も単身世帯数も増え続けておりますので、単身世帯の賃貸需要が見込まれます。

賃貸需要の高い好条件の物件は、家賃がほとんど下がっていません。

マンションへの投資の成功率は、立地条件・グレード・管理内容により大きく左右されますので、管理組合が正常に機能していることや、長期的な修繕計画が万全にされている物件を選ぶことが重要になります。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 20:46 | Comment(0) | アパート・マンション

不動産投資における間取りの重要性って?

世帯構成別に見ると全国世帯調査データ(厚生省発表)によると、夫婦と未婚の子供を持つ標準世帯が全世帯に占める割合はわずか33%に過ぎず、単身世帯がそれに次いで25%、3番目は夫婦2人世帯で19%、4番目は一人親と子の世帯で5%となっています。

この中で標準世帯の33%と夫婦2人世帯の19%の方々は賃料並みで自宅が購入できるこの機会にファミリーマンション(2K以上)を購入するケースが多くなっています。

これは賃貸において苦戦している世帯構成に該当しています。
特に都心部は20代の単身世帯の増加が著しく、30代・40代の方の定着も始まっています。

首都圏の単身世帯の特徴としては20代から40代だけで一般世帯の29%もの割合を占め、こちらも大幅に増加しております。

厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所データによると、東京圏の単独世帯数推移は2000年から2010年の10年間で、471,000世帯の単身世帯数の増加が見込まれていて、単年平均47,100世帯の増加といわれています。

一方、東京圏のワンルーム(単身者向けの賃貸用)マンション供給は、ここ数年の人気を背景に徐々に増加してはおりますが、年間10,000戸程度(概算)の増加で、年間平均47,100世帯の単身世帯増加見込み数と比較すると大きな違いとなっています。

今後は都心の限られた好立地の物件が少なくなり、際限なく供給することは不可能であると予想されます。

近年急増中の単身世帯よりもファミリー世帯を増加させたいという意図が各自治体にはあるようです。

そして供給が減るとますます需要に追いつかず、賃料の強含みということも予想されます。

全国から学生を集めるには東京に近い方が有利とのことで流通経済大学は2005年頃に東京・秋葉原に大学院を開設、法政大学は2000年には東京・市ヶ谷に超高層校舎を開設しました。法政大学では志願者は24年ぶりに8万人を突破したようです。

東京都心オフィス利用実態調査でもオフィスの都心回帰の流れが見えています。

現在の状況下でも都心部の単身居住用賃料は上昇しています。

今後は需給バランスが崩れ、ますます強含みがあるのではないか、と予想されています。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 20:43 | Comment(0) | アパート・マンション

マンションの新築物件ってお得なの?

マンション投資の魅力のひとつにはインフレに対してリスクヘッジの効果が期待できるということがあります。

一般的にインフレに見舞われた場合、預金などの金融資産は目減りし貨幣価値が下がります。
例えば1968年に起きた3億円事件の3億円は現在の貨幣価値に直すと30億円以上の価値があります。
つまり40年弱で貨幣価値が10分の1程に目減りした事を意味しています。

その点マンション投資は時代に合わせた収入が得られる、家賃が大幅に下落する事なく逆に相場にあわせて上昇していく、などの見方が出来るのでインフレに強いと言うことがいえます。
霞ヶ関ビルは当時の家賃に比べ今では10倍以上にはねあがっています。

これはまさにインフレのリスクヘッジの最たるものといえるのではないかと思います。

ここで重要なのは投資用物件として考えた場合「新築物件であること」「その時代の新型を捉えること」です。
霞ヶ関ビルの実例にもありますが、新築は39年経過しても築39年。
ただし中古で25年ものを購入し39年経過後は築64年となってしまっていることも考えていかなければなりません。

それでは生命保険効果と年金の効果を考えて見ましょう。

◆(例)生命保険 〈10年保証期間付〉終身年金(定額型)

60歳から年間100万円を毎年受領できる年金に40歳から加入し、月々8万3千円を20年間支払い、総額約2,000万円を支払うことで、90歳まで生存時には総額約3,000万円を受け取れます。

しかし70歳以降にご本人が死亡された場合にはその時点で年金は終了となります。
つまり残されたご家族には支給されなくなるということです(死亡保障なし)。

ところがマンション投資プランで20年保証の家賃収入でローンのほとんどを支払うことが可能であれば、節税効果分も期待できます。

つまり月々わずかなご負担で定年後には《首都圏のデザイナーズマンションを無借金》で残すことができ《60歳から年間100万円を毎年受領できる年金》と同様の収益を期待できるということです。

団体生命保険付きですから万一の事がご本人様にあっても、また元気に長生きされましても、いずれの場合でも年間100万円程度の収入を得ることも可能となってきます。

その他にも保険と年金の効果を期待する事もできます。

ここでもう一度思い出していただきたいのは「新築は39年経過しても築39年。中古で25年ものを購入し39年経過後は築64年」ということです。

すなわち、保険と年金の効果を期待するなら「新築物件」の方が大きな期待をよせることができる、ということではないでしょうか。


posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 20:35 | Comment(0) | アパート・マンション

オーナーチェンジってアパート購入に有利なの?

えいえいです。こんばんは(^^)

先日ネットをぶらぶらしていたら、売りにでているアパートの情報がのってました。
そこに

『オーナーチェンジ』

とかいてありました?

オーナーチェンジ?
ついにナベ恒がオーナーやめんるんかい!
というのは冗談ですが(^^;)

調べてみたところ、オーナーチェンジとは、賃貸人が入居状態のままアパートやマンションを、オーナー(物件所有者)が、次のオーナー(不動産購入者)へ転売してしまう事だそうです。

こういった不動産をオーナチェンジ物件といってメリットもあります。

○メリット
すでにそのアパート・マンションには、家賃を払って入居している店子がいるわけだから、新たにそのアパート・マンションを買った人はあらためて入居者を探す必要がないのです。

しかも、とりあえず空き部屋対策に悩まされることもなく、その月から家賃収入が確保されます。

裁判所の競売で安く不動産落札できたとしても、立ち退きの問題でもめる場合もありうるし、きちんと家賃を払ってくれる人が住んでいるなら、それは大いに有利な状況かもしれないですね。


○デメリット
敷金の返還義務が次の所有者に持ち回りとなる場合があります。
つまり敷金を、前のオーナにかわって払わなくてはいけないってことです。

その場合はきちんと仲介にはいる不動産屋さんから説明を聞いて(重要事項の説明)納得の上購入しないといけませんね。

その他にも、

 ・更新の際にトラブルなどはなかったか
 ・家賃滞納をしているかどうか
 ・家賃相場の変動はあるのか

などは確認しておかないとですね。


なんにせよ、不動産投資では、どんなことにも有利な話ばかりではないってことですね…。
えいえいももっと勉強しないといけませんね。

ではまた(^0^)
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:18 | Comment(0) | アパート・マンション

重要事項の説明義務ってなに?

重要事項の説明義務とは、不動産の売買契約や賃貸契約において、買主や借主の権利を保護するために、売主、貸主またはその仲介として契約をする宅建業者は、契約上の重要事項について、契約時に買主や借主に詳しい説明をしなければならない、という義務のことです(宅地建物取引業法第35条)。

重要事項を実際に説明するのは、宅建業法により決められた取引主任者になります。
説明すべき内容は以下のとおりです。

1. 物権関係事項=登記簿上の権利関係、法令上の制限、私道負担、飲料水・電気・ガス・排水などの設備について、未完成物件の場合は完成後の形状・構造、区分所有建物の場合の権利関係や、共用部分、管理費・修繕積立金、管理形態について。

2. 取引条件関係事項=代金・借賃など以外に授受される金銭について、契約の解除について、損害賠償金・違約金について、手付金の保全措置について。

3. ローン関係事項=現金での売買価格の確認、ローン額の確認、支払方法など。

不動産投資で物件を通常売買で購入する際は、必ず説明をうけますので、きちんと理解しておくようにしましょう。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:03 | Comment(0) | アパート・マンション

賃貸住宅標準契約書ってなに?

賃貸住宅標準契約書とは、賃貸借契約をめぐる紛争を防止し、借主の居住の安定および貸主の経営の合理化を図ることを目的として、国土交通省が、住宅宅地審議会答申を受けて作成した、賃貸借契約のモデル契約書です。

この標準契約書の特徴をいくつか挙げてみます。

1. 賃料の改定は当事者間の協議によることを明記。
2. 共益費、敷金の性質や、退去時の敷金の取り扱いなどを明記。3. 借主が禁止・制限される行為の範囲を具体的に。
4. 明け渡し時の借主の原状回復義務は、通常の使用に伴う損耗については生じないことを明記。
5. 貸主からの契約解除事由を明記。
6. 貸主は、原則として借主の承諾を得なければ、賃借物件に立ち入れないことを明確に規定。


ただし、標準契約書は法令で使用が義務付けられているわけではありませんので、不動産投資という立場においては、賃貸人と契約を結ぶ際は、多少でも家主に有利な項目をいれて契約を締結することを考えてもいいかと思います。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:24 | Comment(0) | アパート・マンション

礼金ってなに?

賃貸借契約締結後、明渡し前に、賃借人(入居者)が賃貸人(家主)に対してお礼の意味を込めて支払うお金です。

敷金とは違い、その目的・用途などは関係なく、単にお礼として一方的に賃借人に求めるお金です。

戦後、住宅難だった東京を中心に、入居させてくれる家主にたいして、文字通りの「お礼」という意味で広がった風習です。
当然お礼なので、敷金のように退去時に返還されることはありません。

賃貸人(家主)にとってはありがたい習慣ですが、最近では集客のために礼金を取らない家主も増えてきました。
管理会社によっては、礼金ありだと入居者を募集できないといって家主を説得している場合もあるようです。

物件によっては、通常通り礼金が発生するコースと、礼金なしの○年以内解約時違約金発生コースなど、入居者に選択してもらうシステムを導入しているところもあります。

敷金にも言える事ですが、礼金は地域によって差があり、一概にいくらとは言えませんし、そういう習慣がない地域もあります。

不動産投資を成功させるためには、旧来のシステムにとらわれず新しい流れを見極めて『礼金・敷金廃止』といった大胆な変化をも取り込んで、入居者を募集をかけることも検討課題ではないでしょうか?

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 23:04 | Comment(0) | アパート・マンション

敷金ってなに?

敷金とは、賃借人が借りた部屋・家屋を明渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するためのお金です。
つまり、敷金とは賃貸人が賃借人から、何かあったときのためにあらかじめ預かっておく保証金のようなものです。
例えば、賃借人が賃料を支払わなかった場合、この敷金から充当されます。

敷金の使われ方といて最も多いのが、原状回復のための復旧費用としてです。
なぜなら、賃借人には原状回復義務というものがあり、契約終了時の明渡しの際には、原状に回復して賃貸人に返す必要があるためです。
しかし、この原状回復義務については、賃貸人と賃借人の間に大きな解釈の違いがある場合が多く、敷金の返還をめぐって小額訴訟が起こる場合も少なくありません。

賃貸人の解釈とは、平たくいえば
「貸した時と同じ状態にして返す義務である」ということに対し、
賃借人の解釈は、
「賃借人の故意・過失などによる通常とは異なった損耗を復旧する義務である」ということです。

賃借人に非がなければ(他の人に貸しても同じ結果になっただろうと思われる程度の損耗しかなければ)当然に返還されるべき敷金を、賃貸人が原状回復にかかる費用として使ってしまうため、敷金返還をめぐって訴訟が起こります。


不動産投資として考えるとできるだけ敷金返還の額は減らしたいところですが、世の中の流れではその考えは徐々に通用しなくなりつつあります。
きちんと割り切って、余計な過請求はせず、ビジネスライクすすめたほうがいいかと思います。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 22:54 | Comment(0) | アパート・マンション

賃借人の義務ってなに?

不動産投資で物件を購入し、入居者を募集して契約を結ぶとその貸し借りのことを賃貸借といい、借りる人を賃借人(入居者)。貸す人を賃貸人(家主)といいます。
不動産以外にも、レンタルビデオやレンタカーなどのような動産にもあてはまり、賃借人は対価を支払うことで、目的物を使用収益できる権利(賃借権)を持ちます。不動産における賃借人の義務について見ていきます。


@賃料支払義務
当然ながら、賃料を支払う義務が発生します。
支払時期は、後払いが原則となっていますが、一般的には、これを特約で先払いとしている場合が多いようです。


A原状回復義務
賃借人は、賃貸借契約終了の際に、目的物を原状に回復して賃貸人に明渡す義務があります。
原状回復には自然損耗は含まれず、変更を加えた箇所(例えば、ベランダにアンテナを取り付けている場合はそれの撤去など)を元に戻すという行為です。


B契約内容を守る義務
賃貸人側は今後も不動産で利益を得られるために、また、他の専有部分の賃借人との間にトラブルが起こらないように、賃借人に守ってもらいたい様々なことを契約に盛り込みます。
賃借人はその内容を尊守する義務があります。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 22:50 | Comment(0) | アパート・マンション

賃貸人の義務とはなに?

賃料が発生する物の貸し借りのことを賃貸借といい、貸す人を賃貸人(家主)。借りる人を賃借人(入居者)といいます。
不動産以外にも、レンタルビデオやレンタカーなどのような動産にもあてはまり、賃貸人は物を他人に使用収益させ、賃料を得ます。不動産における賃貸人の義務について説明します。


@使用収益させる義務
「使用収益させる」とは、マンションなら賃借人に部屋を明渡し、生活ができるようにする。
テナントビルなら、テナントスペースを賃借人に明渡し、店舗活動または事務所活動ができるようにするという意味です。
また、賃借人に貸した専有部分(マンションなら賃借人の部屋)以外にも、専有部分の使用に必要な範囲で、共用部分(廊下やゴミ置き場等)を使用させる義務を負います。


A修繕義務
賃貸人には、目的物を修繕する義務があります。
賃料をもらい物を貸す以上、通常の状態にすることは当然の義務だからです。
ただ、この修繕義務は修繕権という側面も合わせ持っています。
例えば、雨漏りにより建物がどんどん傷んでいる場合、これに対する修繕を賃借人が拒否しても、賃貸人は修繕することができます。


B費用償還義務
賃貸人は、賃借人が目的物に費用をかけた場合、その費用を支払う義務があります。
この問題は、その費用の種類を2つに分け、扱いを変えています。

まず1つは、必要費といい、目的物を使う上で必要となる修繕にかかった費用です。
例えば、「雨漏りする箇所を直した」などがこれにあたります。
通常の状態にすることは賃貸人の義務なので、当然、賃貸人に支払う義務があります。
そこで、賃借人は費用の全額の支払いを、直ちに賃貸人に請求することができます。

もう1つを、有益費といい、これは必ずしも必要ではないが、目的物の価値を高めるためにかかった費用です。
例えば、「トイレをウォシュレットにした」などがこれにあたります。
必要不可欠な行為ではなく、賃借人の都合でかかった費用であるため、直ちに全額を賃貸人が支払う義務はありません。
そこで、賃貸借契約が終了したときに、賃貸人の選択により、価値増加分または出費額のどちらかを支払えばよいことになっています。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 22:46 | Comment(0) | アパート・マンション

管理会社はどのポイントで選べばいいの?

不動産の管理業務を行う会社はたくさんありますが、その内容が全て同じかといえば、決してそうではありません。
業者によって同じ内容でも質が違ったり、内容自体が他社と差別化されていたりします。


@資料管理
物件管理を適切に行うためには、様々な記録やデータが必要です。
修繕を担当した業者名や保守点検記録、入居者に関する資料、過去のクレーム記録など様々なデータが揃っていなければいけません。
これについては、たいていの管理会社できっちり管理されているため、あまり心配することではありませんが、業者に聞いても分からない項目があれば、注意が必要です。


A入居者の募集方法
不動産経営を適切に行うことについて、入居者の募集は大きなウェートを占めています。
また、管理会社によって違いが表れやすい部分でもあります。
違いが表れやすく、重要ということであれば、この項目を調べない手はありません。
しかし、実際にはどこの管理会社に任せれば一番入居者が集まりやすいかについては、表面的なことしか分からないのも事実です。
また、入居者の審査基準を落として入居者を集めやすくしても、それによって質の低い入居者ばかりが入ると賃貸料未払いなどの問題が起きるようならまったく意味がありません。
管理会社が入居者を募集する広告媒体として挙げられるのは、賃貸情報誌・チラシ・インターネット・店舗・看板などがありますが、その他に近くの大学や企業とパイプがあれば非常にありがたいものです。


B企画力・提案力
建物は年月と共に徐々に傷んでいきます。
これに対して適切な修繕ができれば、建物の寿命が延び、美観も損なわれにくくなります。また、設備の取替え・保全も非常に重要です。

賃料についてはどうでしょうか?設定している賃料は適切でしょうか?

近隣地域の賃料動向や需要と供給のバランスなど、管理会社にはたくさんの情報が入ってきます。
これらの専門的な情報を提供するのも、管理会社の使命です。
また、家主が考えていなかったような適切な企画を提案するのも管理会社としての理想型でしょう。

最終的に決定するのは家主ですが、より良い管理会社とパートナーシップを結び、様々な情報・アドバイスを得ながら経営していくと、不動産投資を成功へ導いていくことができます。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 22:43 | Comment(0) | アパート・マンション

賃貸管理会社ってなに?

賃貸管理会社とは、アパートやマンションのオーナーに代わって、物件管理に関する様々な業務を行う会社です。
このような賃貸管理会社が提供するサービスは大きく分けて2つあります。


@管理代行会社
管理代行会社とは、家主が管理を委託したい業務を選び、賃貸管理会社が代わりに管理することです。
アパートやマンションの管理には、廊下や階段などの共用部分を清掃する清掃業務。
設備機器の保守・点検業務。入居者募集や賃料の徴収などの入居者管理業務。
クレーム・トラブルなどのトラブル処理業務などがありますが、これらの業務で委託したい内容の業務を選んで委託します。
一般的には、これら全ての業務を委託する一括管理委託契約を締結する場合が多いようです。


Aサブリース(一括借上)契約
サブリースとは、業者に一括で賃貸不動産を借り上げて不動産経営に関する全権を任せるかわりに、一定の賃料収入を保証してもらうシステムです。
つまり、家主が入居者に対して部屋を貸すのではなく、家主が建物ごと業者に貸して、サブリースを引き受けた業者が家主の賃貸不動産を経営します。
契約は数年に1回更新され、その際、賃料保障の額も下がっていきます。

不動産投資にはどちらが有利かシビアに判断して管理をお願いしましょう。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 22:38 | Comment(0) | アパート・マンション

アパート・マンションの違いは?

賃貸物件の種類は物件の構造から判断されるものですが、アパート・マンションにつきましては、その違いについて明確に線引きがされているわけではありません。

通常はその建物の構造によって分かれています。
一般的には、2階建てまでの木造・軽量鉄骨造などであれば『アパート』。

高層の鉄筋コンクリート造(RC造)・鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)であれば『マンション』としています。

アパートは比較的安価に建設でき、完成後の管理も安くできますが、賃料が安く設定されるため、賃料収入はマンションより少なめになります。

一方マンションを建設するには、構造上多額の資金が必要ですし、エレベーター等があると完成後の管理費もかかりますが、入居者さえ入れば、アパートより高めの賃料収入を得る事ができます。

不動産投資でアパート・マンション経営のを行うとき、その土地の形状、近隣の状況、購入(建設)資金などからどの種類の建物を入手(建てる)するかは非常に重要になりますのでミスのない計画をたてるようにしてください。


posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 05:17 | Comment(0) | アパート・マンション

不動産投資にもオール電化がいいの?

最近、オール電化住宅に対して広く宣伝されていることもあり注目が集まってきています。

一般住宅・分譲マンションのみならず、賃貸住宅にもオール電化を導入することがめずらしくなくなってきました。

<オール電化住宅とは>
住宅で使用するガスや灯油エネルギーの物も含めて、すべて電気でまかなう住宅ということです。
ガスや灯油と違い、燃焼することがないので、空気が汚れずクリーンで省エネルギーなど様々なメリットが言われています。 

<導入するオール電化設備とは>

@IHクッキングヒーター
火を使わないクッキングヒーターは、表面がフラットで油汚れがつきにくく、掃除・手入れがしやすいメリットがあります。
また、火災、ガス漏等の危険性が少ないことも魅力です。
小さい子供のいるファミリーや、高齢者にとって安心・安全な設備だといえます。
火力面でも高性能になり、むらなく加熱できるようになりました。
また、全体をすっきりしまえるデザインなど、キッチンをスタイリッシュに演出できるので、モダンな間取りにもマッチします。


A電気温水器(エコキュート)
「空気の熱でお湯をわかす」という仕組みが最大の特徴です。
少ない電気で効率よく熱を出す事ができるうえに、割安な夜間の電力を利用してお湯をためることもできるので、消費電力を抑えることができます。

B暖房(電気式床暖房)
床下に埋め込まれた、電気によって発熱する素材や温水パイプを暖める事などによって床全体を暖める方式の暖房です。
室内の乾燥、燃焼ガスの発生などがありません。
部屋の空気がクリーンで快適なまま足元から暖めてくれて、さらに夜間に蓄熱したものを放射することを利用するなど、省エネでもあります。   



<オール電化のメリット>
火を使わないので火災の危険性が少なく、それだけでオーナーにとっては資産を守るという効果があります。
また、汚れにくい、掃除しやすいという利点から、原状回復費用があまりかからないともいわれています。
ます。

<オール電化のデメリット>
一方で、設置に費用がかなりかかることが、導入に踏み切れない原因となっています。(1部屋あたり70〜100万)


入居者募集については、競合する物件が多数ある場合、オール電化を導入する事で差別化が図ることができますが、初期費用も馬鹿になりません。
不動産投資にあたっては、そのあたりの兼ね合いを冷静に判断して導入の可否を決めるべきでしょう。



posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 05:06 | Comment(0) | アパート・マンション

人気の設備で満室御礼!(2)

やっぱり畳よりフローリング

2DKの間取りで2部屋とも畳、さらに築年数が古いと、賃貸世代といわれる若年サラリーマン、学生など若い世代に敬遠されがちです。

そういった部屋ほど、空室期間が長くなってしまう傾向があります。
一部屋でもフローリングにすることで入居者が決まれば不動産投資上、安定した賃料収入を維持できます。

フローリング変更費用は30万〜50万程度だそうです。
物件にもよりますが、賃料が75,000円/月ですと、6ヶ月空室で45万円のマイナスとなり、畳からフローリングへの変更費用とほぼ同額になります。

ただ空室のままでは賃料収入は上がりません。
物件価値を少しでも高めてその後の入居率をアップさせることが、賃貸経営上何よりではないでしょうか。

ちなみに人気の設備ベスト10は以下になります。

  1位 バス・トイレ別
  2位 ガスコンロ
  3位 ベランダ
  4位 備付けエアコン
  5位 収納
  6位 部屋の階数(2階以上)
  7位 建物の建築構造
  8位 ディンプルキー
  9位 追い焚き給湯
  10位 オートロック
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 04:49 | Comment(0) | アパート・マンション

人気の設備で満室御礼!

リフォームで人気の設備をもうけよう。

賃貸住宅のニーズは時代の流れとともに日々変化してますが、賃貸物件の設備や仕様は時間の経過と共に老朽化やすたれが出てきます。

ニーズと物件価値が大きく離れていくと空室期間が長期にわたるようになってしまいます。
せっかく賃貸物件を所有していても借り手がいなければ宝の持ち腐れです。

まして固定資産税や当初投資した利息など、出て行くものは止められません。

そこで、いつまでも入居者に選ばれるアパート・マンションにするために、満室経営をめざすリフォームをしましょう。

バス・トイレ別はニーズのトップ

バス・トイレ別は、ここ数年常にニーズのトップです。
実に4人のうち3人はバス・トイレ別を希望しているといわれています。

内訳は、60%が絶対条件に、残り15%が賃料次第だが希望条件に挙げており、多くの人が絶対条件に挙げているのです。

かつては風呂トイレ一体のユニットバスが省スペースゆえにシングル向物件でもてはやされましたが、狭さといまの日本の生活様式に合わないこともあり、今ではバス・トイレ別が主流なのです。

不動産投資で、少し築年数のいったアパート・マンションの購入の検討をしている場合は、バス・トイレ別へのリフォームを検討してみるのも後のリスク回避のためにも、いいかもしれません。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 04:42 | Comment(0) | アパート・マンション

入居者のニーズをしっておくと不動産投資に有利なの?

入居者のニーズを把握しておくと、アパート・マンションなどの不動産投資でもリスクが減ります。

入居者が部屋選びをする際、どんなところに重点をおいているのか・・・物件を提供する側である大家さんにとっては、気になるところです。

某有名出版社が実施した入居者アンケートによりますと、部屋選びの際にまず重視するのは1位「間取りの良さ」、2位「設備・仕様の良さ」、次いで「管理の良さ」、「建物の外観・イメージ・格」となっています。

設備やデザインよりも間取り重視ということがわかります。
また、近年はライフスタイルの変化に伴って、ゆったりとした間取りが好まれる傾向になっています。リビングとダイニングを仕切っていた壁をなくして3DKより2LDK、2DKより1LDKが支持されるようになってきています。

広い部屋の場合、建物の築年数がたってしまっていても、家賃さえ減額すれば入居者を確保しやすくなります。
新しくて狭いワンルームより、古くても広くて家賃が安ければ充分需要が見込めるということなんですね。

アパート経営・マンション経営などの不動産投資では、そういったことも気に留めておきたいものです。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 03:34 | Comment(0) | アパート・マンション

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