不動産投資で譲渡(販売)を行うと税金がかかるの?

譲渡とは自分の所有物である住居を売ってしまうことです。
その際発生する譲渡所得には所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得とは、売却代金(譲渡価額)そのものではなく、次の式で求められる金額です。

譲渡所得=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)


取得費とは、大ざっぱに言えば、住居を買ったときの金額に、それに準ずるあらゆる維持費を加え、そこから償却費相当額を控除したもの(償却費相当額とは、購入してから売却するまでに下がった、建物としての価値に相当する金額)。

また、譲渡費用とは、売却しようと考えてから今日までその行動に費やされた、いわば経費もさします。
さらに譲渡所得にかかる税率は、所有していた年数の違いによる短期譲渡と長期譲渡でも変わってきます。

また、特例として一定の条件に当てはまる場合は、「居住財産3000万円の特別控除」、「長期所有居住財産の軽減税率」が適用されます。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 17:07 | Comment(0) | 不動産の税金

不動産投資における『所得税』って?

不動産にかかる所得税には2種類あります。

@不動産所得にかかる所得税
不動産所得とは、不動産の貸付で得た収入(家賃収入、礼金、更新料など)から必要経費を差し引いた金額のことです。

必要経費には、固定資産税や都市計画税などの租税公課、建物にかけた火災保険などの損害保険料、建物や付随施設の修理にかかる修繕費、不動産の建築や購入に当てた借入金の利子、減価償却費などが挙げられます。

不動産所得とは、別の言い方をすればインカムゲインと呼ぶことができます。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:59 | Comment(0) | 不動産の税金

不動産投資における『所得税』って?(2)

A譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産の譲渡益に対して課税される所得税及び住民税のです。
譲渡される不動産所得は所有期間5年超の長期と、所有期間5年以下の短期に分けられます。
所得税・住民税を合わせた税率は、

 長期が20%
 短期が39%

ただし所有期間が10年超の居住用不動産を売却した場合、6000万円以下の部分の譲渡所得の税率は、14%に軽減されます(低率分離課税の特例)。

所有期間は、実際に不動産を譲渡した日ではなく、「譲渡した年の1月1日現在」で計算されます。

5年超か5年以下かで大幅に税率が異なるので注意が必要です。
もっとも居住用不動産の譲渡には、3000万円の特別控除があるため、3000万円を超える売却益がなければ実際には課税されません。

ただしこの特別控除を利用すると、新しく住宅を購入した際に、住宅ローン控除を利用することができなりますから気をつけてください。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:55 | Comment(0) | 不動産の税金

不動産投資におけるその他の税金

@印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの、その記載金額に応じて課税される税金です。
金額については、印紙税額の一覧表をご覧下さい。


A消費税
消費税とは、商品の取引時に課税される税金のです。
5%の税率のうち1%は地方消費税になっています。
不動産の取引では、土地は非課税で建物部分に対してのみ課税されます。

不動産を購入時は、消費税は建物部分だけに課税されます。
例えば土地2000万円、建物2000万円の消費税は、土地は非課税なので建物の2000万円だけが課税対象となり、税額は100万円になります。
通常、住宅販売の広告などで記載されている物件価格は、消費税込みの価格です。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:51 | Comment(0) | 不動産の税金

不動産投資における『確定申告』って?(5)

不動産所得の確定申告には、青色申告と白色申告の2通りがあります。

青色申告の方が白色申告に比べ、控除額などのメリットが多いのですが、白色申告は青色申告に比べ、簡単に申告できるというメリットがあります。
なお、青色申告をする場合には、その年の3月15日まで(1月16日以降に新規開業した場合は、開業日から2ヶ月以内)に青色申告承認申請書を提出する必要があります。

不動産投資をするなら、青色申告で確定申告をした方が断然有利です。
白色申告は、副業感覚でするような在宅ワーカーなどの小規模事業者向けの申告方法です。

青色申告をすると主に以下のメリットがあります。

@特別控除が受けられる
A赤字の繰越ができる
B貸し倒れによる損失を経費に計上できる
C減価償却ができる

などなど。


つまり、『不動産投資における『確定申告』って?(4)』と合わせて考えると、不動産投資による確定申告を最も有利に運ぶための条件は、

@その不動産投資が事業的規模であること
A青色申告で確定申告すること

ということになります。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:41 | Comment(0) | 不動産の税金

不動産投資における『確定申告』って?(4)

確定申告において、その不動産投資が事業的規模であるかどうかは非常に重要です。
なぜなら、事業的規模である方が、そうでない場合よりメリットが多いためです。事業的規模であるかどうかの基準は、『不動産投資における『確定申告』って?(3)』をご覧下さい。

さて、その肝心なメリットに関しては、主に以下の通り。


@資産損失は全額経費
取壊しや火災などで損失があった場合、その損失について全額を経費として計上することができます。
事業的規模でない場合は、その年の資産損失を差し引く前の不動産所得金額を上限として、経費とすることになります。


A回収不能賃料は全額経費
賃貸料等の貸し倒れ損失があった場合、その損失について全額を経費として計上することができます。
事業的規模でない場合は、収入に計上した年分に遡って、その回収不能分の所得がなかったことになります。


B従業者給与は全額経費
不動産経営に従業者(家族を名目上の従業者にされているところも多い)を雇っている場合は、その者への給与を全額経費として計上することができます(パートや日雇いは不可)。事業的規模でない場合は、経費にできません。


C青色申告特別控除
青色申告で確定申告をした場合、一定要件を満たせば、最大65万円の控除が受けられます。
事業的規模でない場合の青色申告は、10万円の控除のみが適用されます。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:39 | Comment(0) | 不動産の税金

不動産投資における『確定申告』って?(3)

不動産投資に関する確定申告について、まずは不動産所得を理解する必要があります。

不動産所得は以下の計算式で求めます。


 不動産所得=総所得−総経費


総所得とは以下の名目で受け取るものです。

@賃貸料
A名義書換料
B敷金や保証金のうち、返還のないもの
C共益費


総経費とは以下の費用です。

@各種税金
A各種保険料
B修繕費
C減価償却費


こうしてはじき出された額が不動産所得となり、この額を元に納税額が決まるのですが、その前にもう1つ変数が加わります。
その変数とは、「その不動産賃貸業が事業的規模か?」というものです。事業的規模である場合は、そうでない場合と比べると、確定申告では納税額の面で有利になります。


事業的規模である条件は、以下のどちらかを満たせば良いこととなっています。

@マンション・アパートの場合、賃貸できる専有部分(部屋数)が10以上ある。

A独立家屋の場合、賃貸できる家屋が5以上ある。

どちらかを満たせば良いのですが、どちらも中途半端に満たしている場合は、足してこれ以上になれば問題ありません。
例えば、8部屋のアパート1棟と独立家屋1棟を経営している場合は、事業的規模といえます。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:36 | Comment(0) | 不動産の税金

不動産投資における『確定申告』って?(2)

確定申告では、1年間(1/1〜12/31)の所得とそれに対する所得税の金額を、税務署に申告します。
原則として、翌年2/16〜3/15までが申告期間となっています。


所得とは、収益から経費を引いたもので、以下の通り10種類に分類されます。

@利子所得------預貯金、公社債などの利子による所得。
A配当所得------株式や投資信託などの配当などの所得。
B事業所得------農業や商工業などの事業による所得。
C不動産所得----土地や建物からの賃貸所得。
D給与所得------サラリーマンなどの給与や賞与による所得。
E退職所得------サラリーマンなどの退職金所得。
F譲渡所得------財産売却で得た所得。
G山林所得------山林の譲渡や立木などを売却して得た所得。
H一時所得------懸賞金などの継続性のない所得。
I雑所得--------@〜Hに該当しない所得。


これらの所得に対する課税は、他の所得と全て合算して税額を算出する方法(総合課税)と、その所得だけ分離して税額を算出する方法(分離課税)に分かれます。

総合課税 → ABCDEGHI
分離課税 → @AF
 
注:配当所得はどちらの場合もあります。



確定申告は、自分の儲けの部分を明らかにして、それに合わせて税額が決まりますが、赤字が出た場合に、BCFGの4つの所得に限り、その赤字分を他の所得から差し引く(損益通算)ことができます。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:32 | Comment(0) | 不動産の税金

不動産投資における『確定申告』って?(1)

不動産投資に確定申告はつきものです。
確定申告とは、所得税を納めるための手続き、または源泉徴収などで納めすぎている税金を返してもらう手続きです。
自ら申告しなければ、返してもらうことはできません。

自営業を営んでいる人には馴染みの深いものですが、サラリーマンの方は会社が年末調整をしてくれるので、確定申告の経験がないのが一般的です。

ここでは、そもそもどういう人が確定申告が必要なのかを見ていきます。
以下の項目のいずれかに該当すれば、サラリーマンであっても確定申告しなければいけません。


@年間の給料が2000万円を超える人

A給料と退職金以外の所得金額合計が年間20万円を超える人(2ヶ所以上から給料を受けている場合、主たる給料と退職金以外の給料・退職金は、この20万円の計算に含まれる)

B同族会社の役員などで、その同族会社から貸付金の利子や資産の賃貸料などを受けている人

C災害減免法により源泉徴収の猶予などを受けている人

D源泉徴収義務者にあたらない者から給料を受けている人

E退職所得について、正規の方法で税額を計算した場合に、その税額が源泉徴収された金額よりも多くなる人


不動産投資をしていると、Aの20万円などあっという間に超えてしまい、確定申告が必要になります。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:28 | Comment(0) | 不動産の税金

登録免許税とは何?

不動産(土地・家屋等)の所有権保存や移転、抵当権設定登記等に課せられる税金です。
あらかじめ、現金で納付し、その領収証書を登記等の申請書に貼り付けて提出します。
税額が3万円以下の場合には、収入印紙を登記等の申請書に貼り付けて提出することもできます。

<税率は?>

 所有権の保存登記:         [建物]不動産の価額×0.15%<0.4%>
 売買による所有権移転登記:    [建物]不動産の価額×0.3%<2%>

                      [土地]不動産の価額×1%<2%>

 抵当権設定登記:           債権額×0.1%<0.4%>


              ※住宅金融公庫融資・財形年金は非課税
              ※1.<>内の税率又は税額は特例適用外の場合  
              ※2.不動産の価額とは、通常、固定資産税


<特例措置の条件>

[建物]
次の全てにあてはまる場合
1) 平成19年3月31日までに新築又は取得した家屋であること
2) 自己の居住の用に供される家屋であること
3) 新築又は取得後1年以内の登記であること
4) 登記簿上の家屋の床面積が50u以上であること
5) 中古住宅の場合は、築後20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)のものであること

または
地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるものに適合するものであること(新耐震基準へ適合するものであること)
6) 登記の申請書に当該家屋所在地の市長による住宅用家屋証明書を添付していること

[土地]
平成18年4月1日から平成20年3月31日の間に受ける土地の売買による所有権の移転登記の場合


ほかの税金と比べると安いほうですが、不動産投資は数千万単位でお金がかかりますから0.3%でも決してばかにはなりません。
しっかり資金計画に組み込んでおいてください。

内容の詳細については国税庁ホームページへ
http://www.nta.go.jp/
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 05:33 | Comment(0) | 不動産の税金

都市計画税について

都市計画税とは、地方税法により、都市計画区域内の土地・建物に市町村が条例で課すことのできる税金になります。

算定の基礎には固定資産税の評価額を用いますが、課税標準の算定方法などが異なるようです。

固定資産税が課税されない場合は都市計画税も課税されず限度税率は0.3%で、標準税率はありません。

なお、この税金は呼んで字のとおり、都市計画費用などにあてられる目的税です。

なので、都市計画区域でも、現実に都市計画が定められていない場合は、課税されません。

とはいえ、ごく一部が都市計画区域である市町村を除き、ほぼ全国で課税されているので、不動産投資を行うときは、しっかり計算にいれるようにしましょう。

なお、固定資産税も都市計画税も、不動産競売の参考資料である3点セット(物件明細書、現況調査報告書、評価書)の評価書に金額が記載されている場合があります。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 04:32 | Comment(0) | 不動産の税金

固定資産税について

固定資産税とは、保有する固定資産について課税される地方税です。

土地の評価方法には、主に路線価方式が採用されます。

路線価とは、街路に沿接する標準宅地の単位面積あたりの適正な時価に基づいて設定された価格です。

路線価には固定資産税における路線価と、相続税における路線価の2つがあり、固定資産税路線価については各市町村が算定し、相続税路線価については、各国税局がそれぞれ算定しています。

ちなみに相続税においては公示価格の8割。
固定資産税においては公示価格の7割を目途に、それぞれ評価を行っています。

不動産投資で物件購入後、固定資産税を支払う必要は当然ありますので、資金計画は余裕をみておいたほうがいいでしょう。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 04:12 | Comment(0) | 不動産の税金

不動産取得税について

不動産取得税とは?

不動産取得税は、不動産(土地・家屋)の取得に対して課税されます。
土地や家屋を売買や建築などによって取得した人が支払う必要があります。

税額は以下のとおりです。

 取得した日における不動産の価格 × 税率 = 税額 

また、税額を計算するための不動産の価格は、実際の売買価格ではありません。
原則として、市町村の固定資産課税台帳の登録価格をもとに税額が決定されます。

宅地や宅地に準ずる土地を平成21年3月31日までに取得したときは、価格が2分の1に軽減されます。

家屋を建築により取得した場合は、固定資産評価基準により評価し算出した価格です。

固定資産評価基準は、物価の変動などを考慮して3年ごとに改正されます。
また市町村税の固定資産税においても、この固定資産評価基準により土地や家屋を評価することとされています。

税率は、土地と家屋(住宅)が固定資産価格の3%、住宅以外の家屋が3.5%になります。

不動産投資には莫大な金額がかかります。
税金のこともしっかりと計算にいれて購入の決断をしましょう。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 03:55 | Comment(0) | 不動産の税金

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