売買契約書ってなに?

売買契約書とは、売主と買主の間で取り決めたことをまとめた文書です。
民法によれば、不動産売買の際、当事者同士の意思の合意が認められるなら、契約書は必要ないとされます。

基本的には必要ないとされる売買契約書だが、現在これを取り交わさないことはほとんどありません。
しかも、売主である業者が作成してきて、買主のほうは内容をよく見ないで押印する、といった場合が多くあるから気をつけましょう。

特に、「支払い=住宅ローン。借り入れできないときは契約自体を白紙解約」とした際に、住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、「融資先」のところに審査を受けた特定の機関の名前が書かれていないと、トラブルになるケースがあるので要注意です。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:07 | Comment(0) | 高収益物件の見つけ方

買付証明書ってなに?

買付証明書とは、不動産物件の購入希望者が、販売を仲介している業者もしくは売主にあてて、その意思があることを表明する文書です。

ちなみに買付証明書では、法的拘束力は発生しません。

買付証明書の法的な性格は、購入、売却の可能性を表明した文書であり、確定的な意思表示ではなく、契約の申し込みあるいは承諾としての効力は認められないとされています。
従って、そこに記された内容は随時撤回可能ということです。

しかし、物件の特定、引渡し日、移転登記の日、売買代金の額と支払日、損害賠償の予約など、売買に関する条件が完全に煮詰まっているような場合は、例外的に契約の成立があるものとして扱われることもあります。

また、そこまで煮詰めたのに撤回すれば、契約成立とは認められなくても、契約締結上の過失責任が認められることもあるから注意しましょう。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:04 | Comment(0) | 高収益物件の見つけ方

不動産投資用・物件紹介サイト

不動産投資家が考えた不動産投資家のためのサイトだそうです。

・投資用物件・不動産探しは、時間がかかって面倒
・希望通りの物件に出会えない
・鮮度の高い情報を手に入れたいが、なかなか良い物件に出会えない

そういった要望にこたえるべく不動産投資家が提案して作成されたサイトです。
ご登録・ご利用は一切無料。

物件のご希望条件を登録して待つだけで、サイトから物件情報が届きます。
「この物件興味あるな…」
とおもったら、メールを送ると不動産会社から詳細な情報がゲットできます。
メールして、みんなで楽して待ちましょう(^^)。


 らくらく不動産マッチング楽待(らくまち)








posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 18:09 | Comment(0) | 高収益物件の見つけ方

耐震に不安な物件は見送ったほうがいいの?

建築基準法では、建物に関する耐震基準というものが決められています。

耐震強度偽装問題で大騒ぎとなりましたが、現在施行されている耐震基準は、1981年(昭和56年)6月1日に旧耐震基準から改正された耐震基準です。

当然、現在の耐震基準の方が厳しい基準となっています。

阪神・淡路大震災でも、新耐震基準によって建てられた建物の被害が最小限に抑えられたのとは対照的に、耐震基準改正前に建てられた建物は大きな被害を受けています。

なるべく1981年以前の物件には投資しないようお勧めしますが、この場合でも、高利回り・高収益が見込めるような物件なら検討の価値ありです。
投資資金を回収後、新規建物に立替えたり、耐震構造を強化した大規模リフォームを実施してさらに大きな不動産投資につなげていく方法もあります。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:31 | Comment(0) | 高収益物件の見つけ方

既存不適格物件てどんな物件?(2)

A容積率・建ぺい率の超過
容積率とは、敷地面積に対する建物の各階の床面積の合計の割合です。

建ぺい率とは、敷地面積に対する1階部分の面積の割合です。
容積率や建ぺい率の割合は、地域ごとによって決められていますが、規定の割合を超えた建物も実際にはあります。

例えば、建築当時は規定の割合に納まっていた建物でも、後に敷地の一部を分割して他人に売った場合などは、建物自体は何も変わらず、土地の面積が減るので、容積率や建ぺい率の割合が変わります。

他には、その建物がある地域の用途地域の種類が変更になったり、容積率や建ぺい率の規定の割合が変わったなどがあります。


B市街化調整区域内の建物
アパートやマンションが建っている場所は、大抵の場合、都市計画区域内にあたります。
その都市計画区域内は、通常、市街化区域と市街化調整区域に分けられていますが、市街化区域がどんどん市街化を進めていく区域なのに対し、市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。

建物が市街化調整区域にある場合は、建て替えができませんので注意が必要です。


前回と今回の、@〜Bまでは、色々デメリットばかりあるお話でしたが、そのデメリットをも上回る高利回り・高収益が確保できる見通しがあれば、購入を検討するのも不動産投資の一環です。
その場合は、十分な情報収集と慎重な投資計画を立てて実行してください。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:14 | Comment(0) | 高収益物件の見つけ方

既存不適格物件てどんな物件?

既存不適格物件とは、建築当時は合法的に建築された物件で、その後の法改正などにより、現行の法律や規制に適合できなくなった物件のことです。

『建築当時は合法的に建築された』ということなので、その建物を不動産投資の一環として、使用・収益する間は全く問題ありません。
しかし、建て替えをするといった場合に建て替えできなかったり、以前のような建築物を建築できないという問題が起こります。

『再建築不可』や『建物のサイズ・用途の制限が増える』という問題は、投資対象としてはかなりのマイナス要因です。
このような物件には手を出さないことをお勧めします。
これらの事例は、様々なパターンがありますが、その中でも代表的な例を挙げますと……


@接道義務違反(セットバックに関して)
接道義務とは、『建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接しなければならない』というものです。
もし建物の敷地が接道義務に違反している場合は、原則として敷地に建物を建築することはできません。

接道義務で最もやっかいなのが、2項道路と呼ばれる道路に接する場合です。
接道義務の説明で、『建築基準法上の道路』とありましたが、建築基準法上の道路とは、幅が4m以上の道路のことです。

つまり4mに満たない道路は、建築基準法上では道路と認められません。

しかし、建築基準法が適用される前から、その道路に沿って建物が建ち並び、また、道路として使用されているもので、特定行政庁が指定したものを、4mに満たない道路であっても建築基準法上の道路と認めています。

これを、建築基準法第42条第2項に規定されていることから、2項道路またはみなし道路と呼ばれます。

その2項道路においては、今後の建て替えの際に、最低でも道路の中心線から両側に2mづつ後退した線に沿って建物を建築しなければいけません。

なお、道路の片側に崖や河川などがある場合は、崖や河川などから4m後退した線を道路の境界線とします。

続きます。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 15:12 | Comment(0) | 高収益物件の見つけ方

不動産投資における周辺環境の調査(2)

E浸水履歴

明らかに周りより高い場所に建物がある場合は必要のないことですが、平地に建物がある場合は、一応過去の浸水履歴を調べておきましょう。

調べ方としては、まず市区町村役場で確認するという方法があります。
その町の過去の浸水被害状況の記録を保管している災害対策課のような課が、どこの自治体にもあるので、過去の記録を閲覧しましょう。

他には、近隣住民に直接聞くという方法があります。
古くからその土地に住んでいる方なら、過去どのくらいの頻度で浸水が起こっているかよく知っているはずです。

直接聞く際には、ついでに他にも有力情報がないか聞いてください。
良いニュースか悪いニュースかは別として、掘り出し情報に出会えることもあります。

もう1つは、近隣地域の1戸建ての建物を観察することです。
このときに見る箇所は、基礎(建物の土台)部分です。周りの建物に高基礎の建物が多く見られる場合は、浸水の被害から逃れるために、基礎を高くしていると考えられます。


F夜の環境

昼間見てよい立地・良い物件だったとしても、夜になるとそうではなくなるかもしれません。夜には周辺の環境がどうなるのか確認しましょう。

最寄り駅からマンションまでの間に、街灯が全くない場所があるかもしれません。
こういう場合、女性は特に嫌がります。
また、平日と土日、両方見るのも良いでしょう。


G都市計画

現在、その物件の周辺環境が良いからといって、今後もその状況が続くかどうかは分かりません。閑静な住宅環境が変わってしまう可能性があります。

その地域の環境が将来どのようになるかについては、その地域の都市計画である程度予想できます。

都市計画の確認方法は、その地域の市区町村役場の都市計画課で、都市計画図を入手することで確認できます。
都市計画図を見ると、用途地域や道路計画など、今後の都市全体の計画が分かります。

いままで、あげた良くない事例であっても、高利回りが期待できるようなら、そのリスクをもふまえてあえて購入に踏み切るのもありです。
その場合は、リスクを軽視しすぎないように慎重に投資計画をたててください。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 14:56 | Comment(0) | 高収益物件の見つけ方

不動産投資における周辺環境の調査(1)

不動産投資をするときには、物件を見るだけではなく、周辺環境も必ず見るようにしましょう。
周辺環境もろくにチェックせずに買って、痛い目を見るというのだけはさけましょう。


@駅まで徒歩○分

実際に確認しなければいけないことの代表が、この「駅まで徒歩○分」というやつです。
広告表示では80mを1分として表示しています。
確かに人は1分で80mくらい歩きますが、これは坂道や信号・踏切などの待ち時間を考えに入れていません。

実際にこのスピードで歩こうとするとかなり早足で歩かないといけません。
実際に駅まで歩いてみることをお勧めします。

すると、実際には使われていない方の改札口からの表示時間だったということもあります。


A道路・鉄道などによる振動・騒音

建物が幹線道路沿いにある場合は、騒音により住居環境が悪い可能性があるので注意が必要です。
鉄道が近くを通っている場合も、同じように注意が必要です。
夜間、現地に赴いて、あまりに騒音が大きく感じるようなら、よほどの高利回り物件でもないかぎりは、慎重に判断したほうがいいでしょう。


B日当たり

近所に日当たりが悪くなるような建物がないかチェックしましょう。
南側のすぐそばに高層マンションやビルなど、背の高い建物がある場合は最悪です。


C近隣建物から臭気・騒音

近隣建物から臭気が漂ってこないかチェックする必要があります。特に隣の建物が工業系の建物・飲食店・ゴミ処理施設などの場合は気をつけましょう。
近隣建物からの騒音についても考えてください。居酒屋など、夜に人が集まりやすい建物がないかチェックしましょう。
近隣建物からの騒音問題で一番多いのが、病院と警察です。
この2つはサイレンを鳴らす特殊車両が深夜に出入りするので、隣にあるとうるさくて眠りを妨げられることもあります。


D特殊団体の施設・お墓・火葬場が隣または近所にある

これらも入居者が嫌がる要素の1つと考えられます。
これらが近所にある場合は、注意が必要です。


続きます。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 14:49 | Comment(0) | 高収益物件の見つけ方

収益マンションの壁厚は大丈夫?

収益物件として手に入れた、賃貸マンションの快適性には、音の問題が入居者の住み心地に大きく影響します。
十分な遮音性能が確保されていないと、住み心地に満足できず、入居者が出ていきやすくなります。

入居者が出て行ってしまうと不動産投資のリスクが増えてしまいますよね。

これについては、主に床厚と壁厚の両方を調べる必要があります。

@床厚
住宅金融公庫が融資の際に基準にする床厚が150mmですが、これは最低限ということです。
少なくとも180mmは欲しいところです。

ただ、一定の厚さがあっても、コンクリートに直貼りした床だと、音も伝わりやすくなります。コンクリートと床の間にクッションを敷くなどの構造であれば、遮音性は高まります。


A壁厚
床厚に比べると、若干薄い傾向にありますが、年々壁の厚さの平均値は増加トレンドにあります。
こちらは150mmあれば大丈夫でしょう。


音に対する感じ方は、当然ながら人によって違います。
周りの音を全く気にしない人から、少しの音で眠りを妨げられる人まで様々なので、床厚や壁厚について基準はあるものの、絶対ではありません。

posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 14:41 | Comment(0) | 高収益物件の見つけ方

宅建業者名簿から優良業者をセレクトできるの?

不動産の媒介(仲介)業をするには、国土交通大臣または、都道府県知事の免許が必要になります。
そして、主となる事務所がある都道府県の担当課に、宅建業者名簿が備え付けられてあり、調べたい業者について誰でも無料で閲覧することができます。

閲覧できる内容は


@免許証番号
( )第○○○○○号


という表示をします。( )内の数字が大きいほど、業者の営業年数が長いことを表します。


A商号・名称

業者の名前です。
度々変更がある場合は注意が必要です。


B代表者・役員

法人の場合、その会社の代表者や役員の名前です。個人の場合、事業主の名前です。
度々変更がある場合は注意が必要です。


C事務所の名称・所在地

度々変更がある場合は注意が必要です。


D資産状況

個人営業の場合は、代表者の資産状況。法人の場合は、財務内容が分かります。


E取引主任者

その業者で働く取引主任者の氏名や経歴が確認できます。
出入りが異様に激しい場合は注意が必要です。


F過去の営業実績

免許を更新している業者であれば、更新申請前5年間の取引件数や額が、売買・代理・媒介の取引態様別に分かります。


G行政処分歴

過去に受けた指示処分、業務停止処分の内容・年月日が分かります。


H兼業業種

宅建業以外に営んでいる事業の種類が分かります。


高収益物件の収得に協力してもらえる優良な業者をみつけることが不動産投資を成功に導きます。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 14:30 | Comment(0) | 高収益物件の見つけ方

伸びる地域を絞り込む

これから不動産投資をするにあたり、投資を行う地域の選択が非常に重要になってきます。

なぜなら、日本の人口は将来、減少に向かうからです。
今までは、地方都市でも県庁所在地レベルなら、人口は横ばいか増加傾向の都市がほとんどでした。
ですので、投資をする地域についてほとんど気を配る必要はなかったのです。

しかし、ここへきて日本の人口が減少に転じるといったことが起こり始めています。
そして、その人口減少の問題は、不動産業界に直撃するものと推測できます。人口が減るということは入居者が減るということとイコールなので(世帯数も関係ありますが…)。

では、今後、不動産投資で成功することは難しいのでしょうか?

その答えは『国立社会保障・人口問題研究所』が提供するデータの中にあります。

『国立社会保障・人口問題研究所』
http://www.ipss.go.jp/


この研究機関では、将来予測される人口の動きを地域別に見ることができます。

このデータを見ると、今後ほとんどの地域で人口が減少することが予測されています。
しかし、そんな中でも、人口が増加することが予測されている地域が約1割〜2割ほどあることが分かります。

このわずかな人口増加地域に狙いを絞って不動産投資をすることをお勧めします。
逆に、人口が減少する地域で賃貸不動産を運営することは、需要と供給のバランスが傾き、空室率の増加、家賃の低下を招く恐ろしい原因になります。

もう1つご説明しますと、この研究機関が提供するデータに年代別人口推計というデータがあります。
このデータを見ると、地域選択だけでなく、その地域ではどういうタイプのマンションやアパートの需要が今後見込めるのかが見えてきます。

若者が多いのか?
労働者が多いのか?
老人が多いのか?

そういうことも参考にしながら、物件を探しましょう。

しかし、あくまでもこれらは予測であり、確実に数字通りに動くことはありえません。
信頼できるデータに違いはないのですが、企業誘致や行政のあり方によって、多少違ってくる可能性はあります。

その他には総務省が行う国勢調査も参考にしてみてください。
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 14:19 | Comment(0) | 高収益物件の見つけ方

広告


この広告は60日以上更新がないブログに表示がされております。

以下のいずれかの方法で非表示にすることが可能です。

・記事の投稿、編集をおこなう
・マイブログの【設定】 > 【広告設定】 より、「60日間更新が無い場合」 の 「広告を表示しない」にチェックを入れて保存する。


×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。