福山市・再開発ビル一部を投資法人へ売却

 福山市のJR福山駅南口の伏見町地区再開発計画で、地権者らでつくる準備組合(地権者198人)が、建設する高層複合ビルの一部について不動産投資法人への売却を検討していることが30日、分かった。

資金調達の手段として市場規模が拡大している不動産投資信託に着目し、事業費325億円のうち50億円の確保を目指す。

事業費325億円は建設する高層複合ビルの床売却代金200億円、公的補助金125億円で賄う計画。

[2007年5月31日]
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札幌・円山公園そば、人気メルパルクが落札。マンション建設が活性化

 日本郵政公社が28日に行った旧札幌郵便貯金会館(メルパルク札幌、札幌市中央区)売却の入札で、三菱地所(東京)が約42億円で落札したが、不動産関係者の間では、入札物件は交通の便が良く、円山公園に近いとあって、「聖地」と呼ばれ、人気があった。周辺地域でも不動産業者がマンション建設に相次いで乗り出している。 

入札の対象となったのは、同会館(鉄筋コンクリート四階建て)とその土地(約7700平方メートル)など。地下鉄円山公園駅に近く、商業機能も充実している一方、円山公園といった自然環境にも恵まれている。 落札した三菱地所も「これだけの環境の中にまとまった土地があるのは、まれなケース。まったく文句ない」と評価する。

 中央区の円山地区周辺は、官公庁の資産売却や不動産投資の高まりなどで、四年ほど前からマンション建設が活発化。民間会社の不動産経済研究所(東京)によると、同区の二2006年の分譲マンション一戸当たりの平均販売価格は3267万円で、2000年と比べて約200万円上がっている。

 市内の不動産業者は「円山地区は都心にも近く、人が住みたい要素がそろっている。高級住宅街というイメージが市民にあるのも人気の要因になっている」と話す。 

 三菱地所は、同会館跡地の具体的な計画については未定としている。ただ、円山地区のまちづくりに影響力を持つことは間違いなく、関係者は今後の動向に注目している。

[2007年5月30日]
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三井不動産の平成18年度インターネットによる成約件数、対前年比115%

不動産投資で著名な三井不動産販売は5月17日、平成18年度のインターネットホームページをきっかけとして成約した仲介取扱件数、メール問合せ数、ホームページのアクセス数を発表した。

 それによると、平成18年度のインターネットによる成約件数は11,912件(前年度比115%)となった。

 また、メール問合せ数61,144件(同111%)、ホームページアクセス数6,504,358件(同120%)という結果となった。

 総合駐車場事業「三井のリパーク」のホームページでは、アクセス数が433,008件(同158%)に急増したが、同社では昨年6月の道交法改正に伴う時間貸駐車場検索のニーズの高まりや同社TVCMがアクセス向上に寄与したと分析する。

[2007年5月17日]
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オンライン価格査定サービスを開始

不動産投資や資産運用事業を手がけるニューシティコーポレーションは5月17日、個人向けのオンラインマンション(住宅)価格査定サービスを始めた。

 同サービスは、NTTコミュニケーションズが運営するOCNサイトで提供されるもので、ValueSur(バリューシュア)という独自の住宅価格査定ツールを活用する。オンライン上で住所や面積などを入力するだけで、物件価格の上限、下限、近隣取引事例や不動産価格動向などの簡易なレポートが入手できる。

 利用料金は、細かい分析データまでを調べることの出来る「プレミアムパッケージ」(1件あたり2,100円)と、簡易に相場を調べられる「スタンダードパッケージ」(同525円)がある。正式な不動産鑑定評価ではないので、「不動産の鑑定評価に関する法律」の定める「鑑定評価書」は交付されない。

[2007年5月17日]
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国交省が設置「投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム(仮称)」 

「投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム(仮称)」の設置を 国交省
 国土交通省の社会資本整備審議会はこのほど、「今後の不動産投資市場のあり方に関する第二次答申」をまとめた。

 それによると、様々な課題に対し関係者の対話と自主的な取り組みを促す場として「投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム(仮称)」を設置し検討すべきとした。

 フォーラムで取り組むべきものとしては、
(1)年金基金及びそのゲートキーパーである信託会社、投資運用業者の参画のもと投資運用業者の不動産投資一任業務に関する自主ルールの策定、
(2)証券アナリスト、証券取引所、会計士、弁護士、不動産鑑定士、投資運用業者の参画のもと利害関係人との取引に関するガイドラインの策定、
(3)年金基金、生損保、金融機関、不動産会社、不動産鑑定士、会計士、投資運用業者、大学等の研究機関の参画のもと不動産投資インデックスの整備方策が挙げられた。

[2007年5月11日]

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山形地裁で、ネットによる競売物件の閲覧システム運用開始

 競売にかけられた不動産を多くの県民に閲覧してもらおうと、山形地裁は、インターネット上で競売物件を閲覧できるシステムの運用を始めた。

 同地裁によると、山形地裁管内で、昨年1年間に競売にかけられた不動産は569件。過去10年間では、1997年の379件から増加傾向を続け、2004年にピークの667件に達した。

 これまでは、これらの物件を同地裁のコーナーに設置されたファイルから探し、閲覧して情報を収集することしかできなかった。時間がかかるほか、コピーは許可されているものの、ファイルの持ち出しはできないなどの制約があった。

 県民への幅広い情報の提供と利便性を考え、インターネットの活用をスタート。「BIT(ブロードキャスト・インフォメーション・オブ・トリセットシステム)」と呼ばれるシステムで、最高裁の指導を受けて準備を進め、先月からネット上で物件を公開している。

 全国的には02年から一部の地裁で始まり、各地裁で準備しながら拡大、運用され、4月には山形地裁を含め計12の裁判所が開始した。

 山形地裁も他県の物件同様のスタイルで整理され、3点セットといわれる「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」を見ることや、ダウンロードができる。また、入札のスケジュールや開札結果なども知ることができる。ただし、プライバシーの観点から、個人を特定できる項目はマスキングされているところが、同地裁で直接、閲覧する場合と異なる。

 同地裁は「人気物件の閲覧待ちも解消されるので、多くの人に利用してほしい」と話している。

 利用はアドレスhttp://bit.sikkou.jpから入り、山形地裁を選択する。

[2007年5月13日]
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 16:48 | Comment(0) | 不動産投資ニュース

大阪で新築マンションが分譲直前に「一棟売り」

 大阪市内で3月、販売開始を目前に控えた新築分譲マンションが突然、建物ごと売却されることになり、分譲が中止された。

「一棟売り」と呼ばれる販売手法で、買い手の多くは不動産ファンドとされる。投資熱の高まりで、分譲マンションの一棟売りは近年、近畿圏でも目立ち始めているが、販売直前のケースは異例。購入予定者からは「消費者を軽視し過ぎ」との声も出ている。

 問題のマンションは、同市中央区の上町筋沿いに建設された15階建て(69戸)で、3月に完成した。

 同区に住む自営業の男性(31)は2年前、このマンションが建設されることを口コミで知り頭金の貯蓄も始めた。

 昨年12月、事業主の「住友不動産」(東京)のホームページに分譲の予告広告が出され、早速、優先的に情報が得られる会員に登録した。入居開始は今月とされ、3月初めに開かれた現地内覧会では、担当者から「1週間後に価格が決まり、販売を始めます」と聞かされた。

 ところが、同24日に突然、担当者から電話があり、「建物ごと売ることになったので、分譲を中止します」と告げられたという。

 男性は金銭面の損害はなかったが、「利益優先のためではないか」と憤る。

 同社は、一棟売りについて「事業判断」とし、売却先を明らかにしておらず、「購入を検討いただいたお客さまにはご迷惑をかけたことをおわびし、引き続き誠意を持って努力する」としている。

 不動産経済研究所大阪事務所によると、一棟売りの相手は通常、不動産ファンドで、近畿圏では数年前から目立ち始めたという。首都圏では、「購入希望者が手付金を払った後に一棟売りが決まり、事業主から手付金の倍額返金を受けた例もあった」と証言する不動産鑑定士もいる。

 大手不動産会社の担当者は「分譲には広告などの経費がかかり、物件によっては売れ残りのリスクもある。その点、一棟売りは確実に利益が確保できる」とメリットを明かす。

 経済ジャーナリストの荻原博子さんは、「一棟売りは、法的には問題のない取引だが、たくさんの客が買う気になっている分譲間近の段階で販売先を切り替えるのは商道徳上、問題がある。不動産業界は上げ潮にあり、同様のケースが増える可能性もあるが、景気には波がある。一般消費者を大切にしていないと、将来そっぽを向かれる」

 不動産ファンドとは、株式市場で資金を集める不動産投資信託(J―REIT)と、特定の投資家を対象にした私募ファンドがある。購入したオフィスビルやホテルなどを賃貸して賃料収入を配当にあてる手法が主流。設備が良く高い家賃収入が期待できる分譲マンションにも投資対象が広がっている。住信基礎研究所(東京)の調査では、2006年末の市場規模は11・5兆円で、03年末の5倍に拡大した。

[2007年4月29日]
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 10:45 | Comment(0) | 不動産投資ニュース

外資企業が不動産投資を拡大 ミニバブル到来か

外資系企業がホテルや商業施設などへの投資を加速している。

米大手証券モルガン・スタンレーグループは、全日本空輸の直営13ホテル買収を発表した。

背景には、国内の景気回復や世界的な資金余剰を受け、投資対象がオフィスなどから、より高収益が見込めるホテルなどの物件に移ってきたことがある。

都心やリゾート地の「ミニバブル」を懸念する声も出ている。

全日空が売却する13ホテルは、東京・港区の基幹ホテル「ANAインターコンチネンタルホテル東京(旧・東京全日空ホテル)」を始め、札幌、大阪、博多など都市の一等地にある。
沖縄有数のリゾートホテルを含む。


ホテル事業の営業利益は46億円の黒字(06年3月期)だ。「総客室5000室を上回る規模で立地も良く、またとない買収のチャンス」(不動産投資会社)とあって、国内外の投資ファンドなど17社が具体的な提案を行い、7社が応札したが、外資系の競り合いで国内勢は早々と姿を消したという。

売却額は予想を上回った模様で、「景気回復で地価が上昇反転した時期だったことも売却額に寄与した」(全日空)とみられている。

モルガン・スタンレーは04年11月、東京都目黒区のウェスティンホテル東京をサッポロホールディングスから買収することで合意した。

今年2月には、世界の機関投資家から集めた総額80億ドル(約9600億円)の不動産ファンドを創設し、最大4割を日本向け投資に振り向ける方針も決めた。
借入金を含む日本での投資規模は約2兆円となる可能性がある。

不動産投資顧問会社ジョーンズラングラサールホテルズの沢柳知彦氏は、「オフィスは競争が激化して買いにくくなったが、ホテルはまだ割安感がある。業績変動などでオフィスよりリスクがある分、収益率は高い」と分析する。

 米投資ファンドのローンスターや米大手証券ゴールドマンサックスも、日本国内でのホテル買収を急いでいる。

沖縄や神戸、東京ディズニーランドがある千葉県浦安市など、集客が見込める観光地・リゾート地のホテルが対象となっている。


 ホテル以外でも、米系不動産投資顧問の「ラサールインベストメントマネージメント」のファンドが、東京都武蔵村山市と立川市にまたがる旧日産自動車村山工場跡地の再開発を手がけ、昨年11月に大型商業施設「ダイヤモンドシティ・ミュー」をオープンさせた。

 昨年12月には豪州の「ガリレオファンド」が日本の不動産に特化した不動産投資信託を豪州で上場。

上場時の運用総資産は600億円で、都内などでオフィスビルのほか小規模な商業施設などに投資している。

 背景には土地価格の上昇がある。今年1月1日の公示地価は、東京都港区の一部で上昇率が前年比で4割を超えた。那覇市中心部でも上昇率は5・1%(前年は0・8%の下落)となるなど、都心部や観光地での上昇が目立つ。世界的な金余りもあって、国際的に資金運用するファンドは不動産投資を活発化させており、特に低金利の日本では、不動産投資で得られる収益が、国債などの投資利回りを上回り、有利な投資先と受け止められている。

 野村証券のアナリストは「ホテルの入札などで名前が聞こえてくるのは外資ばかり。激しい競争が都心や地方の一部でミニバブルをあおっている」と指摘している。

[2007年4月16日]
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 20:50 | Comment(0) | 不動産投資ニュース

不動産情報ポータルサイト「HOME’S」リフォーム実態調査を実施

家は10年周期、平均176万円でリフォームをする。


住宅・不動産情報ポータルサイト「HOME’S」を運営する株式会社ネクストが、首都圏・京阪神在住の持ち家所有者を対象に、住まいのリフォーム実態調査を実施。


<主な調査結果>

【1】リフォーム実施時期は、築10年ごとに小ピークが訪れる。
リフォームにかけた費用の平均は176.6万円。

住まいのリフォームを実施した際の築年数から、住まいに対するリフォームのニーズは新築時から約10年周期でピークが訪れていることが分かる。

また、リフォームに実際にかかった費用の総額は平均176.6万円。


【2】「水廻り」がリフォームの最重要課題。
リフォーム実施箇所について、総合TOP3は「トイレ・洗面」、「風呂」、「キッチン」の水廻り関連。

住宅種別に比較したところでは、マンションリフォームは「リビング」に強くこだわる傾向、一戸建てリフォームは住まいの内部よりも、外装や屋根に関するリフォームニーズが非常に強い傾向が見られる。


【3】「キッチン」、家事関連部分にこだわる妻と、「風呂場」、住まいの外側にこだわる夫。

家族内でリフォームプランや設備選定に主体的に関わった人物をリフォーム箇所ごとに比較したところ、妻は「キッチン」を中心とした家事関連部分、夫は外装・屋根などの住まいの外側部分に特に強い発言権を持つことが分かった。

水廻りの中では「風呂」だけは夫が主体的にプランニングに関わっている。

[2007年4月26日]
posted by 不動産投資,競売,情報日記のえいえい at 00:00 | Comment(0) | 不動産投資ニュース

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